Imagine uma situação em que duas pessoas são coproprietárias de um bem imóvel, tal como, por exemplo, uma casa, na proporção de 25% e 75%, respectivamente.
Ainda nessa toada, imagine que um dos coproprietários, titular do menor quinhão, não tenha mais interesse nessa comunhão e, em razão disso, queira se desfazer dela mediante a alienação da parte que lhe cabe.
O que fazer, então, em uma situação dessa natureza?
Bem, inicialmente impõe-se ressaltar que o condomínio ora tratado não se refere ao condomínio edilício, ou seja, aquele composto por unidades autônomas, onde apenas as áreas comuns encontram-se em regime de copropriedade. Mas, em vez disso, o condomínio ora tratado é aquele outro, comum, ou seja, aquele que diz respeito à propriedade coletiva, com vários proprietários.
O legislador, sensível a esse tipo de questão, houve por bem dar tratamento à extinção do condomínio na legislação ordinária, mais especificamente no Código Civil.
Assim, se o bem for divisível — isto é, passível de ser fisicamente dividido, sem que disso decorra a respectiva desnaturação —, qualquer condômino poderá, a qualquer tempo, exigir a correspondente partilha, inclusive, se necessário, compulsoriamente por meio de ação judicial de divisão, fundada no artigo 1.320 do Código Civil, o qual dispõe que:
“Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum,
respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.”
Se o bem for indivisível e se houver consenso entre as partes, a questão poderá ser facilmente resolvida mediante a alienação do bem a um terceiro e respectiva partilha do valor apurado entre os alienantes, na proporção de seus quinhões. Ou ainda, poderá ser resolvida amigavelmente mediante a adjudicação do quinhão remanescente ao coproprietário que tenha interesse em ficar com a totalidade do respectivo bem.
E se coproprietário do quinhão maior, confortavelmente instalado na mencionada casa, não concorde com a respectiva alienação a um terceiro, tampouco em adquirir, ele mesmo, a parcela minoritária pertencente ao outro coproprietário?
Bem, em se tratando de bem indivisível onde os coproprietários, desafortunadamente, não conseguem, de forma pacífica, acomodar os respectivos interesses, tampouco resolver a extinção do condomínio entre eles existente, a legislação pertinente prevê, para esse tipo de situação, a respectiva alienação forçada em hasta pública, na forma delineada pelo artigo 1.322 do Código Civil, a saber:
“Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudica-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartindo o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder- se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.”
Assim, na hipótese em que não há acordo tampouco interesse das partes na resolução amigável desse tipo de questão, não restará alternativa senão buscar auxilio perante o Poder Judiciário, para que a comunhão seja desfeita compulsoriamente, mediante a alienação do respectivo bem em hasta pública, e a consequente partilha do valor apurado entre os comunheiros, na proporção dos seus quinhões.
Necessário se faz ressaltar que esse remédio jurídico só é cabível nos casos envolvendo copropriedade, ou seja, nos casos em que há condomínio, em sua forma tradicional. Aliás, a esse respeito, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao analisar esse tipo de questão, manifestou-se nos seguintes termos:
“EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL.
(…)
Não havendo condomínio, descabido falar em alienação judicial inexistindo bem
comum.”
(cf. TJ-SP; Apelação 1010701-21.2019.8.26.0007; 10ª Câmara de Direito Privado; Rel.
Des. J. B. Paula Lima; j. 17/07/20).
Medidas dessa natureza costumam ser desgastantes, onerosas e, principalmente, morosas, razão pela qual a melhor forma para a resolução desse tipo de questão ainda está consubstanciada na composição entre as partes, pautada pela cordialidade, sensatez e razoabilidade.
Vale dizer que, nesse tipo de questão, a adoção de remédios jurídicos drásticos, previstos na legislação pertinente, somente é recomendada quando não houver mais possibilidade de entendimento entre as partes envolvidas.
José Ricardo Armentano / Advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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