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Imobiliário Publicado em 14 de maio de 2020

A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO EM ÉPOCA DE PANDEMIA

A Extinção do contrato de locação em época de pandemia

 

Imagine uma situação em que um comerciante, por força de determinação legal proveniente do ente político em que o seu estabelecimento está localizado, fique impedido de executar a sua atividade empresarial.

Imagine, ainda, que esse mesmo comerciante, extremamente prejudicado com essa situação, procure, na condição de locatário, o respectivo locador, para negociar uma alternativa transitória, de modo a reequilibrar a relação contratual existente entre ambos.

Imagine, por fim, que esse locador, insensível com a situação do locatário, rejeite qualquer possibilidade de acordo e encerre a questão
com o seguinte “mantra” jurídico: — contratos são feitos para serem cumpridos… e ponto final!

É bem verdade que os contratos, de fato, são feitos para serem cumpridos. Mas, nas circunstâncias atuais, onde várias atividades, por força de lei, estão impossibilitadas de ser executadas, tal assertiva traduz-se em uma verdade absoluta? E a resposta é bem simples: é evidente que não!

Por conta da pandemia declarada em 11 de março de 2020 pela OMS, bem como em razão do Estado de Calamidade Pública reconhecido pelo Governo Federal por meio do Decreto Legislativo nº 6/20, a manutenção de um contrato de locação, nessas circunstâncias, tornou-se, para muitos, insustentável. A pandemia do covid-19, a quarentena, instituída pela Lei nº 13.979/20, as posturas restritivas de estados e municípios, e vários outros motivos correlacionados a esses fatos, vêm prejudicando, de modo dramático, ou mesmo impedindo, a execução regular de uma gama variada de atividades empresariais.

Imagine a situação do empresário mencionado anteriormente, o qual, por força de um decreto estadual ou de um comando legal qualquer, não pode executar a sua atividade comercial, tampouco pode contar com a sensibilidade e a razoabilidade do respectivo locador. Ora, se ele não pode executar o seu mister social, por motivos extraordinários, imprevisíveis, invencíveis e alheios à vontade dele, para que, então,
serve o imóvel locado? Qual o proveito econômico advindo da relação contratual existente com o insensível locador? E a resposta, mais uma vez, é bem simples: nenhum!

E é justamente nessa hora que o empresário, diante da intransigência do locador, e diante desse cenário dramático e peculiar — que todos nós estamos vivenciando —, deve sopesar as vantagens e as desvantagens relacionadas à manutenção da locação. Não seria, talvez, mais vantajoso o rompimento contratual nesse momento, para pôr um fim a uma relação contratual insustentável e até mesmo para possibilitar o ajuste de uma outra locação, com um outro locador, em condições mais razoáveis e equilibradas?

É importante ressaltar que a legislação pertinente dá embasamento a esse tipo de raciocínio. Segundo o artigo 248 Código Civil:

 

“Art. 248.   Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do
devedor, resolver-se-á a obrigação (…).”

 

Demais disso, conforme dispõe o artigo 478 do mencionado diploma legal:

 

“Art. 478.   Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a
prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema
vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.”

 

É importante ressaltar, também, que a legislação pertinente, mais especificamente o artigo 393 do mencionado código, confere proteção ao devedor que se encontra nesse tipo de situação:

 

“Art. 393.   O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso
fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles
responsabilizados.”

 

Enfim, diante dessas circunstâncias, onde o empresário está impedido de executar as suas atividades empresariais por motivos extraordinários, imprevisíveis e independentes da sua vontade; onde o respectivo contrato de locação, além de ter perdido a sua função, não mais propicia nenhum proveito econômico; e, principalmente, onde não há razoabilidade tampouco ânimo por parte do respectivo locador em negociar uma solução transitória, destinada ao reequilíbrio da respectiva relação contratual; não restará alternativa a esse locatário senão buscar soluções emergenciais, dentre as quais, inclusive, a resolução contratual.

 

José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL

 

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