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Fraude na Execução Publicado em 7 de agosto de 2019

Conflitos envolvendo vagas de garagem em condomínios edilícios

garagem em condomínios edilícios
Garagem em condomínios edilícios

Eis aí uma questão prá lá de delicada no âmbito dos condomínios edilícios: as vagas de garagem!

E cá entre nós, esse tipo de questão é mesmo uma fonte inesgotável de problemas, principalmente quando eles decorrem do direito de uso de vagas previamente demarcadas em área comum, vez que elas, invariavelmente, não são iguais, tampouco uniformes entre si, seja em tamanho, em localização ou mesmo em acessibilidade. E é justamente por conta dessas peculiaridades que os conflitos surgem… em profusão!

No que concerne às vagas de garagem, duas são as respectivas espécies.

A primeira espécie é aquela consistente em unidade autônoma, dotada de escritura e registro próprios.

Já a segunda delas é aquela que decorre do direito de uso de espaço — fração ideal — previamente demarcado para tal finalidade em área comum. Trata-se, na realidade, da espécie mais comum de vaga. Ela é constituída na forma indicada no instrumento de especificação e constituição do condomínio e, por força da legislação pertinente, não pode ser alienada separadamente da unidade a que se refere (cf. CC, artigos 1.331, § 2º, e. 1.339). Comumente essas vagas são objeto de sorteio periódico realizado de acordo com as regras estipuladas na respectiva convenção.

Os conflitos oriundos dessa segunda espécie começam a surgir quando os condôminos contemplados com boas vagas tentam manter tal condição indeterminadamente, valendo-se, para tanto, de toda a sorte de expedientes para impedir a sistemática de sorteio prevista na convenção ou até mesmo alterar, em benefício deles, os respectivos critérios de distribuição. Embora seja possível encontrar uma ou outra decisão em sentido contrário, prevalece no Poder Judiciário o entendimento segundo o qual o critério adotado pela convenção para o uso e o sorteio de vagas de garagens previamente demarcadas em área comum não pode ser alterado em detrimento de alguns condôminos (cf. TJ-SP, Apelação Cível 129.521-2, 2ª Câm. Cível; Rel. Des. Carlos Ortiz; j. 12/04/88).

Outras questões de igual modo importantes referem-se à alienação, à locação e ao uso das vagas de garagem.

Conforme já salientado, as vagas constituídas sob a forma de fração ideal não podem ser alienadas separadamente das respectivas unidades condominiais (cf. CC, art. 1.331, § 2º).

Já as vagas constituídas por unidades autônomas, com escritura e registro próprios, observam o tratamento delineado no § 1º do artigo 1.331 do Código Civil, cuja redação foi alterada pela Lei nº 12.607/2012. Mais especificamente, a alienação desse tipo de vaga, a partir da vigência dessa alteração, passou a ser permitida apenas aos condôminos do condomínio edilício, exceto se houver autorização expressa em sentido contrário na respectiva convenção condominial. Já as vagas autônomas de condomínios constituídas anteriormente à entrada em vigor dessa alteração legal a ela não se submetem e podem, em razão disso, ser alienadas ou gravadas livremente.

De outra feita, não há empecilhos de ordem legal no que concerne à locação de vagas de garagem, sejam elas unidades autônomas ou frações ideais. Para tanto, contudo, deverá ser observada a regra de preferência prevista no artigo 1.338 do Código Civil, segundo a qual os condôminos, em condições iguais, terão preferência em relação a estranhos e, entre todos eles, terão preferência os possuidores, assim considerados os locatários, usufrutuários e os comodatários.

Ainda a respeito desse tema, impõe-se destacar que após a entrada em vigor das alterações introduzidas no § 1º do artigo 1.331 do Código Civil pela mencionada Lei 12.607/2012, passou a ser proibida a locação de vagas de garagem para estranhos. Vale dizer que esse tipo de locação, nos condomínios instituídos após a entrada em vigor da mencionada lei, somente será admitido se houver na respectiva convenção condominial prévia e expressa autorização nesse sentido.

A forma como as vagas de garagem são usadas pelos condôminos são, também, uma pródiga fonte de conflitos entre os respectivos condôminos.

O estacionamento de veículo cujas dimensões são incompatíveis com o tamanho da respectiva vaga é um exemplo desse tipo de conflito. Depreende-se da legislação pertinente que é direito do condômino usar livremente a vaga de garagem que lhe cabe, seja ela autônoma ou uma fração ideal, desde que isso não prejudique o uso das demais vagas (cf. CC, art. 1.335, incisos I e II). A 9ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, a esse respeito, manifestou o entendimento segundo o qual é certo que não existe, tampouco pode haver na convenção do condomínio, proibição quanto ao tipo de veículo que o condômino deve ou pode ter. Todavia, segundo essa câmara julgadora, “é do senso comum que esse fato não implica autorização para que o comunheiro traga para a garagem veículo incompatível com a dimensão das vagas lá existentes, criando embaraços para outros moradores” (cf. TJ-SP, AI 0169161-28.2011.8.26.0000; Rel. Des. Galdino Toledo Júnior; j. 04/10/11).

Já o estacionamento de mais de um veículo em uma única vaga também é motivo de discórdia entre condomínio e condôminos. É importante ressaltar que essa prática tem sido admitida pelos nossos tribunais, desde que sejam respeitadas as respectivas delimitações da vaga e não atrapalhe o uso das demais existentes. Nesse sentido, a 13ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do TJ-SP manifestou entendimento segundo o qual, mesmo existindo AGE deliberando em sentido contrário, é perfeitamente admissível o estacionamento de dois veículos pequenos em uma única vaga, vez que isso, na concepção dessa câmara extraordinária, não caracteriza violação de igualdade entre os demais condôminos, tampouco caracteriza o uso de número de vagas maior do que aquele que tem direito. Trata-se, no entendimento da mencionada câmara julgadora, de mero uso de vaga, em conformidade com as necessidades do condômino que tem direito ao respectivo uso, sem que isso implique cerceamento do direito dos outros condôminos quanto à utilização das demais vagas de garagem a eles destinadas (cf. TJ-SP, Ap. 0035739-97.2011.8.26.0309; Rel. Des. Grava Brazil; j. 07/07/15).

Outra questão recorrente refere-se à utilização da vaga de garagem para acomodação de coisas diversas de um veículo. E a solução para esse tipo de questão decorre das peculiaridades que cada caso envolve. Nesse diapasão, não é porque a convenção dispõe que as vagas devem ser utilizadas exclusivamente para veículos de passeio, que o condômino, em razão disso, não pode, tampouco poderá estacionar na vaga que lhe cabe, por exemplo, uma pequena carreta, uma moto ou até mesmo uma bicicleta. A esse respeito, a jurisprudência do TJ-SP é pacífica no sentido de que, atendida a finalidade da área — garagem — e não excedido o respectivo espaço físico, inexiste razão para limitar o direito de propriedade. Aliás, a 30ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, na esteira desse entendimento, ao julgar um caso semelhante em que um condomínio tentou impedir que um dos condôminos estacionasse na respectiva vaga um pequeno reboque, decidiu que a limitação do direito de propriedade em prol do condomínio, embora legítima, não é absoluta, de modo que será imprópria qualquer restrição nesse sentido, desde que a utilização não seja anormal e tampouco prejudique o interesse coletivo (cf. TJ-SP, Ap. 1027178-10.2014.8.26.0100; Rel. Des. Maria Pizzotti; j. 13/04/16). O mesmo raciocínio, por exemplo, se aplica em relação às motocicletas (cf. TJ-SP, Ap. 0112177-15.2011.8.26.0100; 4ª Câm. Direito Privado, Rel. Des. Milton Carvalho; j. 09/05/13 ).

Já a utilização da vaga de garagem para depósito de objetos e coisas diversas de um veículo, tais como caixas, móveis ou mesmo entulho, também é motivo de divergência. De um modo geral, isso não é permitido nos condomínios edilícios. E a razão é muito simples: além de violar a destinação atribuída a esse tipo de espaço pela respectiva convenção do condomínio, causa transtornos e, dependendo daquilo que é depositado, como, por exemplo, material inflamável, produtos químicos etc., enseja risco aos demais condôminos.

Todavia, por uma questão de razoabilidade, admite-se, em casos excepcionais e por curto espaço de tempo, a utilização da vaga para a acomodação temporária, por exemplo, de entulho ensacado proveniente de obra que está sendo executada, para que o coletor possa realizar nesse local a respectiva e oportuna coleta. A rigor, isso não seria possível, já que a destinação de uma vaga de garagem não é compatível com o armazenamento de entulho. Porém, desde que não haja extrapolação dos limites da vaga e desde que essa utilização seja excepcional e breve, não haverá problema quanto à utilização da vaga de garagem para tal finalidade e nessas condições. Trata-se, nesse caso, de interpretação sensata do direito de propriedade, aliada a uma boa dose de razoabilidade de todas as partes envolvidas.

Posturas radicais e desarrazoadas nesse tipo de questão costumam ser rechaçadas pelos tribunais. O extinto 2º TAC-SP, ao analisar caso com essa feição, entendeu que a utilização de pneus na vaga de garagem, para facilitação de manobra veicular, não infringe o regulamento interno, tampouco enseja o consequente direito de aplicação de multa condominial (cf. 2º TAC-SP, Ap. 801900-00/1; Juiz Rel. Jayme Lopes; j. 16/10/03).

E o uso de vaga de garagem por terceiros? Mais especificamente, pode um condomínio restringir o uso esporádico de vaga de garagem por parentes de um condômino que não possui veículo? E a resposta, mais uma pautada pela razoabilidade, é negativa. A esse respeito, a 4ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, ao julgar caso análogo, em que a assembleia de um condomínio deliberou que as vagas de garagem somente poderiam ser utilizadas pelos respectivos proprietários, com a finalidade de obstaculizar o uso pelos familiares de uma condômina que não possuía veículo, considerou tal regra da convenção abusiva, vez que a proprietária não pode ser impedida de utilizar o seu próprio bem, sendo irrelevante o fato dela não possuir veículo, tampouco carteira de habilitação (cf. TJ-SP, Ap. 0195110-16.2009.8.26.0100; Rel. Des. Teixeira Leite; j. 02/02/12).

Outra questão delicada decorre da condição de inadimplência do condômino. E a questão que daí surge é a seguinte: é possível impedir o uso de vaga de garagem por condômino inadimplente? E a resposta para isso é muito simples: é claro que não! A legislação pertinente, mais especificamente o artigo 1.335 do Código Civil, em seus incisos I e II, dispõe que é direito do condômino usar, fruir e livremente dispor de suas unidades, inclusive usar as partes comuns, desde que não exclua a utilização dos demais condôminos. Ainda que num rompante de falta de razoabilidade uma assembleia geral de condomínio tenha deliberado quanto à proibição do condômino inadimplente usar a vaga de garagem que lhe cabe no condomínio edilício, ainda assim, mesmo nessas circunstâncias, o direito de propriedade não é passível de ser ultrajado dessa forma. Mesmo que inadimplente, o condômino, por força da legislação pertinente, poderá, desde que respeitada a respectiva destinação, utilizar a sua vaga como bem entender. Se há dívida condominial, que ela, então, seja cobrada — inclusive judicialmente se necessário for — de modo adequado e em conformidade com a legislação aplicável a esse tipo de questão. A 1ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, ao decidir caso análogo, manifestou o entendimento de que não é possível restringir o uso de vaga de garagem, vez que o condômino tem o direito assegurado pela legislação vigente de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades (cf. TJ-SP, Ap. 0000136-46.2008.8.26.0477; Rel. Des. Rui Cascaldi; j. 07/05/13).

Outra questão relevante envolvendo o uso de garagem diz respeito ao deficiente físico. A esse respeito, impõe-se se a seguinte indagação: a pessoa com essa condição tem privilégio ou tratamento especial no que concerne às vagas de garagem existentes em condomínios edilícios? E a resposta, não apenas pautada pela razoabilidade e pelo bom senso, mas, também, fundamentada na dignidade humana, é evidentemente afirmativa!

A 30ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, ao enfrentar esse tipo de questão, houve por bem garantir o uso exclusivo de vaga de garagem — que anteriormente estava sujeita a sorteio — à condômina com limitação de locomoção, justificando tal decisão no conceito aristotélico de igualdade, segundo o qual os desiguais devem ser tratados na medida de suas desigualdades (cf. TJ-SP, Ap. 1017998-61.2014.8.26.0005; Rel. Des. Maria Pizzotti; j. 18/05/16). Nesse mesmo sentido foi o entendimento da 26ª Câmara de Direito Privado do mencionado tribunal, segundo o qual é legítima a pretensão de condômino deficiente físico obter, em caráter exclusivo, o uso de vaga de garagem com melhor localização. Segundo essa câmara julgadora, impõe-se, no caso, a observância dos princípios da dignidade da pessoa humana e da solidariedade, bem como a aplicação analógica da lei de acessibilidade aos prédios públicos (cf. Decreto Lei 5.294/04) e do Estatuto da Pessoa com Deficiência (cf. Lei 13.146/15), vez que é dever de todos proporcionar acessibilidade e sobrevivência digna ao deficiente físico.

Impõe-se ressaltar, contudo, que não é qualquer tipo de deficiência que enseja esse tipo de tratamento. Vale dizer que tal providência somente será cabível naqueles casos em que a deficiência física demandar, de fato, tratamento especial e diferenciado. Segundo a 6ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, o tratamento diferenciado somente se justifica se houver pertinência com a deficiência (cf. TJ-SP, Ap. 9090246-74.2009.8.26.0000; Rel. Des. Eduardo Sandeville; j. 20/06/13).

Depreende-se, assim, diante desse breve panorama, que a esmagadora maioria dos conflitos envolvendo as vagas de garagem poderia facilmente ser resolvida mediante o simples exercício da razoabilidade e da tolerância pelas respectivas partes interessadas, e que o Poder Judiciário, quando invocado, tem apresentado soluções adequadas e satisfatórias para a resolução de questões dessa natureza.

José Ricardo de Almeida

Advogado no Escritório Morad Advocacia Empresarial

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