Uma preocupação recorrente em operação envolvendo a aquisição de lote situado em loteamento urbano repousa na responsabilidade do novo adquirente pelo pagamento de débitos do antigo proprietário porventura existentes, decorrentes da falta de pagamento da respectiva taxa de manutenção e conservação.
Oportuno se faz ressaltar que esse tipo de taxa nada mais é do que uma contraprestação pelos serviços prestados por associação de proprietários ou de moradores desse tipo de loteamento atípico, comumente conhecido como condomínio fechado, para a manutenção e para a execução de serviços de interesse comum.
Aliás, o Supremo Tribunal Federal, ao tratar de assunto relacionado a essa matéria, já havia fixado, no final de 2020, a tese de repercussão geral segundo a qual a respectiva cobrança, por parte de associação, até o advento da Lei nº 13.465/17 — ou de lei municipal anterior regulando essa matéria e tornando isso possível a partir de então — é inconstitucional em relação ao proprietário não associado. Segundo essa corte suprema, admitir a exigência de pagamento desse tipo de taxa, decorrente de serviços prestados por associação, de indivíduo que dela não quer se associar, seria o mesmo que obrigá-lo a se associar contra a respectiva vontade.
Segundo esse tribunal, a exigência desse tipo de taxa somente é possível em relação ao titular de direitos que já possuía um lote, e que já havia aderido ao ato constitutivo da respectiva associação de moradores ou da entidade equiparada a administrador de imóveis, contendo previsão para tal cobrança. Já em relação ao novo adquirente, tal cobrança, segundo essa ilustre corte, somente é possível se o ato constitutivo estiver registrado no cartório de registro de imóveis competente (cf. STF, Tema 492; RE 695.911; Plenário; Rel. Min. Dias Toffoli; Sessão Virtual de 04/12/20).
É importante destacar, contudo, que esse ilustre tribunal corte não tratou dos débitos do proprietário anterior, ou seja, se a cobrança de taxa de manutenção e conservação prevista no contrato-padrão de um loteamento, devidamente registrado perante o cartório de registro de imóveis competente, também tem o condão de vincular o novo adquirente ao pagamento dos débitos do proprietário anterior?
E a resposta para tal indagação foi proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, ao tratar desse tema, manifestou o entendimento segundo o qual esse tipo de taxa, previsto em contrato-padrão devidamente registrado, somente pode ser exigido do novo adquirente a partir da respectiva aquisição do imóvel.
Mais especificamente, segundo a mencionada turma julgadora, a previsão de cobrança de taxa de manutenção, nas condições anteriormente apontadas, apenas vincula os novos adquirentes a partir da correspondente aquisição, não abrangendo débitos porventura existentes do antigo proprietário, vez que não há previsão legal expressa que ampare esse tipo de pretensão.
Demais disso, essa taxa de manutenção, sob a óptica dessa turma julgadora — alicerçada, aliás, com base na jurisprudência do próprio STJ —, tem natureza pessoal e não se equipara às despesas condominiais, razão pela qual não é possível atribuir ao novo proprietário a obrigação de arcar com os débitos do proprietário anterior (cf. STJ, RE nº 1.941.005-SP (2021/0026282-5); Terceira Turma; Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva; j. 22/06/21).
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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