O Superior Tribunal de Justiça, recentemente, ao analisar uma ação revisional de aluguel em que se pleiteava, para efeito de cálculo do novo valor locatício, a inclusão de benfeitorias úteis realizadas pelo locatário, houve por bem alterar o entendimento jurisprudencial até então predominante (cf. STJ, EREsp 1411420).
Para essa corte superior, as melhorias realizadas no curso da locação poderão ser levadas em conta para efeito de fixação do novo aluguel pleiteado em ação revisional.
O entendimento dessa corte a esse respeito passa a ter impacto significativo nas locações em que os locatários realizaram ou têm a pretensão de realizar acessões nos bens locados.
É importante ressaltar que a legislação ordinária, isto é, o Código Civil, em seu artigo 1.255, dispõe que:
“Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, as plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.”
Em razão disso, os locadores costumam, ao autorizar a realização de benfeitorias úteis no imóvel locado, condicionar esse tipo de autorização à renúncia do locatário quanto aos respectivos direitos de indenização e retenção previstos no artigo 35 da Lei nº 8.245/65, a saber:
“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”
No mais das vezes, contudo, nada é ajustado entre as partes no que concerne à hipótese de valorização do bem locado em razão desse tipo de benfeitoria ou, mais especificamente, de acessões. E isso era, até então, compreensível, já que os nossos tribunais esposavam, de modo predominante, o entendimento de que o locador não poderia se beneficiar de uma benfeitoria útil realizada pelo respectivo locatário.
Não resta dúvida que essa recente decisão do STJ, na contramão daquilo que vinha sendo decidido até então, causará impacto significativo nas relações locatícias em que o locatário tem a intenção de construir ou realizar uma benfeitoria útil no imóvel locado.
Recomenda-se, portanto, nesse tipo de questão, um ajuste prévio e por escrito entre as partes — locador e locatário — quanto às consequências da realização de uma benfeitoria no imóvel locado, principalmente em relação aos impactos disso no valor da locação. Nunca é demais lembrar que a assessoria jurídica, em casos dessa natureza, é fundamental para que os interesses e os direitos envolvidos sejam adequadamente resguardados.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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