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Imobiliário Publicado em 28 de junho de 2021

O valor do aluguel em moeda estrangeira

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Vários são os fatores que afetam negativamente o mercado imobiliário em períodos de crise econômica, dentre os quais destacam-se, por exemplo, o acentuado declínio da atividade econômica e o consequente aumento do desemprego, o aumento das taxas de juros, a depreciação da moeda e a inflação. 

E é justamente nesses períodos — onde a desvalorização da moeda e os altos índices inflacionários revelam-se de forma vigorosa e voraz — que surge a indagação a respeito da possibilidade de fixação do valor do aluguel em moeda estrangeira. 

Mas, afinal, é possível fixar, por exemplo, o valor do aluguel em euro ou em dólar norte-americano? E a resposta para tal indagação está na legislação que regula essa matéria, na doutrina jurídica e na jurisprudência. 

De acordo com a legislação pertinente, a moeda oficial do Brasil é o Real, cuja circulação, em todo o território nacional, é obrigatória (cf. Lei nº 9.069/91, art. 1º). Além disso, todas as estipulações de pagamento de obrigações pecuniárias exequíveis no território brasileiro devem, necessariamente, ser realizadas em Real, pelo respectivo valor nominal (cf. Lei 10.192/01, art. 1º).

Assim, excetuando-se as hipóteses previstas na legislação vigente, é proibida, sob pena de nulidade, qualquer estipulação de pagamento de obrigação pecuniária expressa ou vinculada à moeda estrangeira (cf. cf. Lei 10.192/01, art. 1º, § 1º, I).

Nesse mesmo sentido são as disposições contidas na Lei de Locações, que proíbe a estipulação do valor do aluguel em moeda estrangeira (cf. Lei 8.245/91, art. 17), e na legislação ordinária, que proíbe o pagamento de quaisquer prestações em moeda estrangeira (cf. CC, arts. 315 e 318).

Apesar da cristalina clareza da legislação a respeito desse assunto, tanto a doutrina quanto a jurisprudência têm entendido que apenas o pagamento em moeda estrangeira é que é, de fato, proibido.  Mais especificamente, no entendimento dos estudiosos do Direito e dos tribunais, é perfeitamente admissível que uma obrigação possa ser calculada em moeda estrangeira e, após a respectiva conversão, ser paga em moeda nacional.

O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar, de um modo geral, esse tipo de questão, manifestou entendimento sobre a admissibilidade de contratos celebrados em moeda estrangeira, desde que os respectivos pagamentos sejam realizados mediante a conversão em moeda nacional (cf. STJ, Recurso Especial nº 680.543/RJ; 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi; j. 16/11/06).

Nesse mesmo sentido é o entendimento desta corte superior em relação aos contratos de locação de imóveis. Vale dizer que a fixação de aluguel em moeda nacional, tomando-se a moeda estrangeira como simples referencial, com o fim de conversão na data do início de vigência do contrato de locação, não ofende, sob a óptica desse ilustre tribunal, a legislação pertinente (cf. STJ, Recurso Especial nº 55.933/RJ. 5ª Turma, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, j. 08/10/96).

Seria possível, então, com base nesse entendimento, o ajuste, na locação de imóvel, de um mecanismo contratual prevendo mensalmente a possibilidade de conversão, em moeda nacional, de valor locatício fixado em moeda estrangeira? 

E a resposta para tal indagação, diante desse panorama, é negativa. Aliás, a mencionada Lei de Locações é clara ao dispor que é livre a convenção do aluguel, sendo expressamente proibidas, contudo, a estipulação em moeda estrangeira e a respectiva vinculação à variação cambial (cf. Lei 8.245/91, art. 17). 

O que se admite nas locações de imóveis, na esteira do entendimento manifestado pelo Superior Tribunal de Justiça, é a conversão da moeda estrangeira somente no início do contrato. Assim, o valor apurado em moeda nacional, ou seja, em Reais, é que deverá prevalecer a partir então, podendo apenas ser alterado de acordo com os critérios de correção monetária pactuados entre as partes e previstos na legislação pertinente, com a finalidade de recomposição do equilíbrio econômico-financeiro da locação, ou, então, em eventual revisão judicial do contrato (cf. Lei 8.245/91, arts. 17, § único, 18 e 19).

José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL

 

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