Às vésperas do encerramento das atividades de 2022, foi publicada decisão do
Superior Tribunal de Justiça sobre um tema que prejudicará os compradores de
imóveis com garantia de alienação fiduciária.
No julgamento do RESP 1.891.498/SP, ficou decidido que o consumidor inadimplente
com as prestações do imóvel garantido por alienação fiduciária não terá direito a
restituição das parcelas pagas. Segundo o Tribunal, no caso de inadimplência, o
consumidor somente terá direito a eventual sobra do valor pago pelo imóvel em leilão.
A falta de pagamento das prestações do imóvel autoriza o credor (banco ou
construtora de imóveis, por exemplo) executar a garantia. No caso da alienação
fiduciária, regida pela Lei nº 9.514/97, a execução da garantia se inicia com a
transferência da propriedade do imóvel para o credor, através do registro da
consolidação da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Em seguida, o credor
levará o imóvel à leilão e o valor arrecadado com a venda servirá para saldar a dívida
do comprador inadimplente. Como no primeiro leilão o preço mínimo do imóvel
corresponderá ao seu valor de mercado, é possível que reste uma sobra do valor de
venda do imóvel e esse saldo deve ser transferido para o consumidor após o
abatimento da dívida e desconto das despesas previstas em lei.
O STJ decidiu que o consumidor inadimplente tem direito de reivindicar apenas o saldo
que eventualmente sobrar da venda do imóvel em leilão. O Tribunal negou o direito do
consumidor, previsto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, de reclamar a
devolução das parcelas pagas ao longo do contrato até o momento da inadimplência.
É improvável que o consumidor obtenha, a seu favor, eventual saldo da venda do
imóvel leiloado porque, na prática, os imóveis com alienação fiduciária são vendidos
em segundo leilão, onde o preço mínimo de venda é equivalente ao valor da dívida
mais despesas. Raramente o imóvel é leiloado por um valor superior ao de mercado ou
acima do saldo devedor.
Independentemente dos motivos técnicos alegados na decisão, o fato é que existia a
possibilidade dos Ministros julgadores do caso solucionarem a matéria de acordo com
o Código de Defesa do Consumidor, sobretudo se a garantia de alienação fiduciária foi
estipulada em contrato para aquisição da casa própria. Deveria prevalecer a regra da
lei consumerista, que proíbe os bancos ou construtoras reterem as parcelas pagas pelo
consumidor nos contratos de aquisição de imóveis garantidos por alienação fiduciária
quando o bem for levado à leilão.
Havia margem para o STJ decidir favoravelmente aos interesses dos consumidores,
deixando que as regras previstas na Lei nº 9.514/97 fossem aplicadas apenas para os
casos em que a alienação fiduciária de imóvel é estipulada para garantia do
pagamento de dívidas ou empréstimos bancários tomados para outros fins diferentes
a aquisição da casa própria. Mesmo porque, as regras estabelecidas no Código de
Defesa do Consumidor servem para proteger o consumidor por ser parte vulnerável na
relação contratual.
Por fim, é relevante informar que essa decisão do STJ é obrigatória e atinge aos
consumidores que assinaram contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de
alienação fiduciária e tiveram a garantia executada por conta da inadimplência.
Ludmila Heloise Bondaczuk – MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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