Eis aí um assunto desagradável para o inquilino e tormentoso para o locador: a venda do imóvel locado durante a locação.
Imagine, de um lado, um inquilino cuja locação seja extremamente favorável, não apenas em razão do respectivo aluguel caber perfeitamente no seu orçamento, mas, também, em razão dos ótimos predicados do imóvel locado, sejam eles relativos à boa localização e vizinhança, ao bom acabamento, à boa conservação, à inteligência e praticidade dos respectivos espaços e facilities, dentre vários outros.
Imagine, também, do outro lado, o proprietário de um imóvel locado que, animado com o crescimento do mercado imobiliário, resolva vender o respectivo imóvel por um bom preço.
Convenhamos, apesar desse cenário ser um tanto comum no mercado imobiliário, mesmo assim não se trata de algo agradável, principalmente quando o inquilino não tem condições, tampouco recursos suficientes para pagar o preço pretendido pelo locador.
Impõe-se ressaltar que não há na legislação que regula as locações, isto é, na Lei nº 8.245/91, empecilhos capazes de impedir a venda do imóvel locado pelo locador. Vale dizer que o locador poderá vender o seu imóvel quando bem entender, mesmo que o respectivo contrato de locação ainda esteja em vigor por prazo determinado ou indeterminado.
Isso não quer dizer que o inquilino esteja “ao deus dará” nesse tipo de situação. E o motivo para tal assertiva é muito simples: a legislação que regula essa matéria confere ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel locado. Mais especificamente, na hipótese de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o inquilino tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com os respectivos interessados, devendo o locador, em razão disso, dar-lhe conhecimento a respeito do negócio, tanto por meio de notificação, seja ela judicial ou extrajudicial, quanto por outro meio de ciência inequívoca (cf. Lei de Locações, art. 27).
Nesse caso, a notificação deverá conter todas as condições pertinentes ao negócio, tais como a indicação do interessado, o preço e a forma de pagamento pretendidos, os eventuais ônus reais existentes em relação ao imóvel, a indicação da disponibilização da documentação pertinente etc. (cf. Lei de Locações, art. 27, parágrafo único).
Nunca é demais lembrar que caberá ao locador, na hipótese de litígio envolvendo a preferência do inquilino, provar que notificou expressamente o inquilino sobre as condições da respectiva operação imobiliária pretendida, e que essa notificação foi regulamente recebida pelo mencionado destinatário.
Já o inquilino, por sua vez, tem trinta dias para se manifestar sobre o negócio oferecido, aceitando ou recusando a respectiva oferta. De acordo com a legislação pertinente, o direito de preferência do locatário caducará caso ele não se manifeste inequivocamente a esse respeito, nos trinta dias subsequentes ao recebimento da respectiva notificação.
Oportuno se faz destacar que a prévia renúncia ao direito de preferência porventura imposta pelo locador ao inquilino, por ocasião da celebração da locação, é nula e, consequentemente, não produz efeitos no âmbito da relação locatícia existente entre as partes. E isso porque a Lei do Inquilinato dispõe expressamente que são nulas as cláusulas contratuais que tenham por objetivo eliminar os direitos nela assegurados em prol do inquilino (cf. Lei de Locações, art. 45).
O locador, na hipótese de inexistência ou irregularidade dessa notificação, sujeitar-se-á ao ressarcimento dos prejuízos daí decorrentes e comprovadamente experimentados pelo inquilino. De igual modo no que concerne à hipótese de prévia aceitação do inquilino e posterior desistência por parte do locador. Nesse caso, o locador, de igual modo, será responsável pelos prejuízos experimentados pelo inquilino, inclusive em relação aos lucros cessantes que porventura possam daí resultar (cf. Lei de Locações, art. 29).
De outra feita, o inquilino preterido no respectivo direito de preferência poderá reclamar do vendedor as perdas e danos daí decorrentes, ou, então, mediante o depósito do preço e das despesas decorrentes da transferência, poderá, judicialmente, obter para si o imóvel locado, desde que observe, para tanto, o prazo de seis meses, contado do registro da operação no cartório de registro de imóveis, e desde que o contrato de locação esteja previamente averbado na matrícula do imóvel, com pelo menos trinta dias de antecedência da alienação (cf. Lei de Locações, art. 33).
É importante enfatizar, por fim, que o direito de preferência não é absoluto, vez que não prevalece quando houver condomínio (cf. Lei de Locações, art. 34). Nesse caso, é o coproprietário, isto é, o condômino, que passa a ter preferência quando houver alienação do imóvel locado. Além disso, o direito de preferência também não abrange as hipóteses envolvendo a perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, tampouco as hipóteses de operações societárias de cisão, fusão e incorporação (cf. Lei de Locações, art. 32).
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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