Uma das questões mais recorrentes no âmbito da locação residencial diz respeito à incidência de multa na devolução antecipada de imóvel locado, motivada por transferência de emprego.
Afinal, o inquilino, ao devolver o imóvel locado por conta da transferência do seu emprego para outra localidade, está obrigado a pagar ao locador a multa contratualmente estipulada para o rompimento antecipado da locação residencial?
E a resposta para tal indagação está na própria lei que regula essa matéria, isto é, na Lei de Locações (cf. Lei nº 8.245/91). Segundo o parágrafo único do artigo 4º dessa lei, o inquilino ficará dispensado do pagamento de multa se a devolução do imóvel decorrer da transferência de seu emprego, pelo empregador — seja ele público ou privado —, para localidade diversa daquela indicada no início da locação.
Vale dizer que não haverá incidência de pena, qualquer que tenha sido o tempo decorrido da locação, na hipótese de transferência de empregado, pelo empregador, para exercer a respectiva atividade laboral em outra localidade, mesmo que conste expressamente no contrato de locação previsão de multa compensatória em prol do locador.
É importante ressaltar que a aplicação dessa disposição legal não é incondicional. Faz-se necessária a conjugação de dois requisitos básicos e essenciais para tal aplicabilidade.
O primeiro deles diz respeito à necessária comunicação ao locador, por escrito e com antecedência mínima de trinta dias, sobre a transferência do local de trabalho do inquilino e a consequente intenção de devolução antecipada do imóvel locado.
É importante ressaltar que a legislação que regula essa matéria não indica a forma como essa comunicação deve ser realizada. Assim, nada impede, em tese, que essa comunicação seja realizada por correspondência encaminhada com aviso de recebimento (AR), por e-mail ou até mesmo por intermédio de aplicativo multiplataforma de mensagens instantâneas, tal como o WhatsApp.
O grande problema desses expedientes está concentrado no fato de que eles podem ensejar dúvidas e questionamentos quanto à efetiva recepção da comunicação pelo locador. Diante disso, há quem prefira a realização dessa comunicação por meio de telegrama, em razão da respectiva rastreabilidade por meio dos Correios. A despeito disso, as melhores formas para a efetivação desse tipo de comunicado ainda são a notificação extrajudicial, realizada por meio de cartório de títulos e documentos, e a correspondência entregue diretamente ao locador, em mãos, com recebimento expresso do mencionado destinatário na respectiva cópia.
Já o segundo requisito diz respeito à iniciativa de transferência da localidade do emprego, que necessariamente deve ser proveniente do empregador, e não do empregado.
Em relação a esse tema, oportuno se faz ressaltar o entendimento que vem sendo consolidado desde a época do extinto Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo, a respeito da importância do atendimento desses requisitos, para efeito de exoneração da multa compensatória em caso de devolução antecipada de imóvel locado. Mais especificamente, a 6ª Câmara do Terceiro Grupo desse tribunal, ao analisar essa questão, ponderou com propriedade que a devolução do imóvel, com a isenção do pagamento da multa compensatória, “deve ocorrer em razão de transferência, pelo empregador privado ou público, e não pela própria vontade do empregado, além de notificação escrita com prazo de 30 dias de antecedência”. Segundo essa câmara julgadora, a necessidade de mudança de cidade por causa de negócios próprios “caracteriza conveniência pessoal e não se presta a exonerar o devedor da multa” (cf. TJ-SP, processo nº 0042111-05.2000.8.26.0000).
Assim, desde que observados os mencionados requisitos, não haverá incidência de multa compensatória pela devolução antecipada do imóvel locado. Ao contrário disso, haverá sujeição ao pagamento de multa compensatória na hipótese em que a devolução antecipada do imóvel decorrer de pedido demissão do inquilino — inclusive para ajustar uma nova relação de emprego em outra localidade —, ou, então, na hipótese em que deixar de ser observada a necessária antecedência de trinta dias para a comunicação da transferência de emprego e consequente necessidade de devolução antecipada do imóvel locado, mesmo que essa transferência tenha ocorrido por iniciativa do empregador.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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