A legislação que regula a locação de imóvel urbano permite ao locador proteger-se contra o
eventual descumprimento de uma obrigação locatícia.
Vale dizer que a Lei de Locações faculta ao locador exigir uma garantia pessoal ou mesmo real,
de modo a conferir-lhe maior segurança quanto ao recebimento do aluguel devido pelo
inquilino (cf. Lei nº 8.245, art. 37).
Até aí, nada de mais, mesmo porque a garantia, de um modo bem simplista, caracteriza
apenas um reforço jurídico para o cumprimento de uma obrigação assumida pelo inquilino em
um contrato de locação.
Nessa toada, o locador, como condição para o ajuste de uma locação, poderá exigir do
inquilino qualquer uma das várias modalidades de garantia previstas na legislação pertinente,
tais como uma caução, ou seja, um depósito em dinheiro, um bem móvel, um bem imóvel,
ações, dentre outras espécies de garantia; ou, então, poderá exigir uma garantia fidejussória,
isto é, uma garantia pessoal, tal como uma fiança, por meio da qual um terceiro obriga-se a
honrar a obrigação porventura descumprida pelo inquilino; ou poderá, ainda, exigir um seguro
de fiança locatícia, por meio do qual uma companhia seguradora garante o pagamento
aluguel mediante um prêmio, mensal ou anual, pago pelo inquilino; ou, até mesmo, poderá
exigir a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, que nada mais é do que uma
garantia real por meio da qual o inquilino ou um terceiro transfere a titularidade dessas quotas
ao locador, em caráter resolúvel, enquanto perdurar a locação.
A coisa toda começa a ficar problemática quando o locador, no afã de garantir o recebimento
do aluguel, na forma e no prazo contratualmente convencionados, exige do inquilino, no
mesmo negócio, mais de uma modalidade de garantia.
Impõe-se ressaltar, a esse respeito, que a legislação que regula essa matéria, mais
especificamente o parágrafo único do artigo 37 da Lei de Locações, é categórica ao dispor que
é proibido, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato
de locação.
Apesar dessa vedação legal, não é incomum, na prática, encontrar contratos de locação de
imóveis urbanos contemplando, para um mesmo negócio, várias modalidades de garantia.
É importante salientar, contudo, que tal afronta não implica nulidade do contrato, tampouco
das garantias nele contidas. Em vez disso, apenas a garantia em excesso é que é considerada
nula.
Aliás, o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar esse tipo de questão, manifestou o
entendimento segundo o qual “a exigência de dupla garantia em contrato de locação não
implica a nulidade de ambas, mas tão-somente daquela que houver excedido a disposição
legal” (cf. STJ, REsp. 868220/SP).
De acordo com o entendimento desse tribunal superior: “Ao verificar a existência de dupla
garantia no contrato locatício — nulidade prevista no parágrafo único do art. 37 da Lei nº
8245/91 — compete ao julgador auferir, no caso concreto, baseado em critérios objetivos,
qual garantia deve subsistir” (cf. STJ, REsp. 94815/SP).
Enfim, se no mundo jurídico, de um modo geral, aquilo que é abundante não costuma
constituir algo prejudicial — quod abudat non nocet —, o mesmo não ocorre nas locações urbanas, onde não se permite, por força de lei, a cumulação de mais de uma garantia num
mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVICACIA EMPRESASIAL
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