Os efeitos da pandemia sobre as prestações e garantias imobiliárias

A pandemia do coronavírus obrigou a paralisação de grande parte das atividades econômicas como medida necessária para reduzir a contaminação e consequentemente a necessidade de atendimento médico para tratamento da doença.

Contudo, a inatividade da economia causada pela pandemia impactou o mercado de trabalho como um todo deixando muitas famílias sem renda. Também afetou os empreendedores em geral que deixaram de faturar ou tiveram sua receita drasticamente reduzida.

Nesse cenário, as famílias e empresas que possuem financiamento imobiliário ou operações financeiras garantidas por imóvel certamente não têm condições de honrar com o pagamento das prestações na data do vencimento e se veem ameaçadas pela possibilidade de perderem seus imóveis para satisfação das parcelas em atraso.

Numa situação de normalidade, se o contratante ou financiado deu causa ao atraso no pagamento da prestação ele é constituído em mora. Contudo, se o contratante ou financiado não tem como evitar a falta de pagamento da prestação porque sobreveio uma situação imprevisível que impede o adimplemento tempestivo da obrigação, não há mora porque essa só existe quando houver um comportamento culposo do devedor. É o que dispõe o artigo 396 do Código Civil:

‘Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.’

Portanto, não serão constituídos em mora os contratantes e financiados que deixaram de efetuar o pagamento das prestações por terem perdido a renda ou faturamento resultante da paralisação das atividades determinada pelo Poder Público para a contenção do coronavírus. A inexistência da mora impede a cobrança de encargos sobre a prestação como juros, correção monetária e multa contratual.

A não caracterização da mora também impede a perda dos imóveis pelos inadimplentes nos contratos com garantia imobiliária.

Entretanto, apesar da clareza da lei, os efeitos da pandemia sobre os contratos dependem de cada caso e a tendência é que essa questão seja levada ao Poder Judiciário que decidirá adequadamente as situações conforme os ditames legais.

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