O legislador, nas relações locatícias, houve por bem conferir ao locatário o direito de preferência nas operações imobiliárias realizadas pelo locador, envolvendo o imóvel locado.
Aliás, é o que se depreende do artigo 27 da Lei nº 8.245/91, o qual dispõe que:
“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
Vale dizer que a mencionada lei de locações de imóveis urbanos confere ao locatário o direito de preferência para a aquisição do imóvel locado — seja ele residencial, comercial ou industrial —, em igualdade de condições com os demais interessados.
Em razão disso, o locador tem o dever legal de informar o locatário a respeito da operação imobiliária por ele pretendida, bem como todas as respectivas condições do negócio, para que o locatário, ciente e querendo, possa exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel locado.
Caso isso não ocorra, o locatário, preterido no seu direito de preferência, poderá reclamar do locador, perante o Poder Judiciário, o ressarcimento de perdas e pelos danos porventura experimentados, ou, então, poderá haver para si o imóvel locado, desde que deposite o preço e as despesas inerentes à respectiva operação imobiliária. Para tanto, impõe-se que o respectivo contrato de locação esteja, na forma da lei, devidamente averbado no
correspondente cartório de registro de imóveis.
Nesse sentido, é o que dispõe o artigo 33 da lei de locações de imóveis urbanos:
“Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas no ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro em cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”
É importante ressaltar que o direito de preferência do locatário não se aplica aos casos envolvendo a perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, tampouco aos casos envolvendo operações societárias — integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Não se aplica, também, na forma da lei, aos casos envolvendo constituição de propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive por meio de leilão extrajudicial (cf. Lei nº 8.245/91, art. 32 e respectivo
parágrafo único).
Aconselha-se, assim, para se evitar transtornos futuros e até mesmo por uma questão de segurança jurídica, que a mencionada cientificação seja realizada por meio de Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
Não é incomum ocorrer casos em que há a recusa, no mais das vezes maliciosa, quanto ao recebimento dessa notificação. Em casos dessa natureza, a cientificação do locatário pela via cartorial costuma ser um remédio eficiente, vez que ele, nessa hipótese, será considerado ciente da operação imobiliária pretendida, por força de presunção legal, passando a correr, a partir de então, o prazo para o exercício do respectivo direito de preferência.
Em conformidade com o artigo 28 da mencionada lei de locações de imóveis urbanos:
“Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.”
Dessa forma, se a resposta for negativa ou, então, se transcorrido o mencionado prazo sem que essa preferência tenha sido exercida, poderá o locador, a partir de então, negociar livre e tranquilamente o respectivo bem imóvel ,em igualdade de condições, com quem bem entender.
José Ricardo Armentano / Advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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