Eis aí uma questão comum no âmbito das operações imobiliárias envolvendo a locação de imóveis urbanos: a sublocação.
Mas, afinal, o que é uma sublocação? E a resposta para isso é simples e intuitiva. De um modo simplista, é possível conceituar esse tipo de operação imobiliária como a “locação” – mais especificamente, a sublocação – do imóvel locado, ou parte dele, pelo próprio locatário, a um terceiro estranho ao contrato original de locação.
Exemplificativamente falando, ocorre a sublocação quando o inquilino “aluga” parte do imóvel que ele alugou, ou mesmo o imóvel inteiro, para um terceiro estranho à relação locatícia original.
Impõe-se esclarecer que esse tipo de operação imobiliária depende, necessariamente, de prévia e expressa autorização por parte do locador. Aliás, é o que dispõe a Lei nº 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos, a saber:
“Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e por escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente sua oposição.”
Vale dizer que o locador, na hipótese de sublocação não autorizada, poderá romper o contrato de locação ajustado com o locatário, de modo a desfazer, consequentemente, tanto a locação quanto a sublocação não autorizada.
Ainda em relação a esse assunto, é importante ressaltar que o valor cobrado pelo sublocador do sublocatário não poderá ser superior ao valor da locação (cf. Lei nº 8.245/91, art. 21).
Além disso, em caso de rescisão do contrato de locação, a sublocação, consequentemente, também será desfeita, assegurando-se ao sublocatário, nesse caso, o direito de pleitear a devida indenização perante o respectivo sublocador (cf. Lei nº 8.245/91, art. 15).
Impõe-se destacar, também, que a responsabilidade do sublocatário pelas quantias devidas ao sublocador é subsidiária em relação ao locador. Nesse sentido, a mencionada lei de locações de imóveis urbanos é clara ao dispor que:
“Art. 16 O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.”
Vale dizer que o locador poderá cobrar subsidiariamente do sublocatário as quantias por este devidas ao sublocador.
Outra questão relevante nessa matéria diz respeito ao direito de preferência. Mais especificamente, a preferência, quando a sublocação envolver a totalidade do imóvel, será atribuída inicialmente ao sublocatário e, em seguida, ao locatário (sublocador). De acordo como artigo 30 da mencionada lei de locações de imóveis urbanos:
“Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se foram vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.”
Enfim, a legislação que rege essa matéria permite a sublocação do imóvel locado. Todavia, impõe ao locatário, para tanto, o dever legal de pedir o prévio e expresso consentimento do locador nesse sentido.
Fora desses moldes, a sublocação desautorizada caracterizará infração contratual, de modo a facultar ao locador o rompimento do respectivo contrato e a respectiva retomada do imóvel locado por meio de ação de despejo.
Recomenda-se, assim, para esse tipo de operação, a prévia discussão das condições da sublocação e a formalização por escrito daquilo que foi ajustado nesse sentido pelas partes envolvidas.
José Ricardo Armentano / Advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
Morad Advocacia Empresarial
Rua Maestro Cardim, 407, 11ª andar
Paraíso – São Paulo – SP CEP: 01323-000
Tels. 55 11 – 3284-2111
site: www.morad.com.br
Morad Advocacia Empresarial atua em consonância com a legislação brasileira e internacional, repudiando ocorrências e atos de corrupção e de qualquer outra forma de proveito ilegal, não mantendo em hipótese alguma ligações espúrias com funcionalismo de qualquer setor da Administração Pública.
Morad Business Law operates in accordance with Brazilian and international law. We reject the occurrence of corruption acts and any other form of illegal advantage, keeping no connection with servants in any sector of Public Aministration.
Entre em contato conosco teremos muito prazer em atendê-lo.
Acesse Nossa Página no Facebook
Gostou dessa postagem? Acesse a postagem anterior sobre
