Eis aí uma operação de crédito interessante para as respectivas partes envolvidas: empréstimo garantido por bem imóvel.
E a razão disso é bem simples: se de um lado esse tipo de operação de crédito proporciona uma taxa atrativa de juros para quem contrai o empréstimo, de outro lado confere à instituição financeira que o concede a segurança de que o negócio ajustado entre as partes será cumprido, voluntariamente na melhor das hipóteses, e, na pior delas, compulsoriamente perante o Poder Judiciário. Por esses motivos, as taxas de juros envolvidas nesse tipo de operação – em torno de 2% ao mês – costumam ser bem mais baixas, por exemplo, do que as operações envolvendo cartões de crédito e cheques especiais, geralmente na casa dos dois dígitos percentuais.
Trata-se, sem dúvida nenhuma, sob o ponto de vista financeiro, de uma operação atrativa para as partes envolvidas nesse tipo de negócio.
No que concerne aos aspectos jurídicos dessa modalidade de empréstimo, há uma questão que merece destaque: a disponibilidade do bem ofertado em garantia. Mais especificamente, assim que concretizada a operação nesses moldes, o bem imóvel ofertado em garantia a ela fica vinculado, de modo que a respectiva desvinculação somente ocorrerá quando o empréstimo for liquidado.
Isso quer dizer que proprietário do imóvel dele não poderá se desfazer enquanto a dívida não for liquidada?
E a resposta para essa indagação é negativa. Em linhas gerais, o proprietário poderá se desfazer, sim, do bem ofertado em garantia, alienando-o a um terceiro, desde que esse comprador, com a anuência do credor, mantenha a garantia e assuma a obrigação de liquidar o empréstimo contraído pelo vendedor; ou, então, desde que parte do preço decorrente da operação de venda e compra do bem imóvel ofertado em garantia seja destinada à liquidação do empréstimo.
É forçoso reconhecer, contudo, que uma operação de venda e compra de bem imóvel, nesses moldes, não é algo tão simples assim. E a razão disso é sintomática: gravames dessa natureza costumam influir depreciativamente no valor de venda, tornando a operação desvantajosa para o vendedor.
O empréstimo garantido por bem imóvel é, de fato, sob o prisma financeiro, uma boa opção.
Apesar disso, merece, antes de ser concretizado, uma análise mais abrangente e criteriosa.
Mais especificamente, os riscos envolvidos e as implicações de ordem jurídicas — tal como a vinculação do bem ofertado em garantia ao negócio realizado entre as partes contratantes, que poderá, inclusive, inviabilizar uma possível e necessária venda desse bem para a obtenção de recursos destinados à liquidação da operação — também deverão ser ponderados e sopesados como fatores determinantes para a viabilidade e consequente concretização de uma operação de crédito com esse tipo de garantia.
José Ricardo Armentano / Advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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