Eis aí uma indagação que atormenta a maioria dos proprietários que pretendem alugar um imóvel residencial: como fazer um contrato de locação 100% seguro? Trata-se, à evidência, de uma indagação de difícil resposta, afinal, por mais bem feito e abrangente que um contrato de locação possa ser, sempre haverá a possibilidade de ocorrer, ao longo da relação contratual, algum tipo de problema.
Mesmo assim, um contrato criterioso e bem articulado ainda é um remédio eficaz, não apenas para tornar a relação contratual clara e isenta de dúvidas, mas, também, para conferir segurança jurídica às partes contratantes.
Assim, de um modo geral, recomenda-se a adoção das seguintes cautelas na contratação de uma locação residencial:
Contrato Escrito
Nada impede que uma locação residencial seja ajustada verbalmente, já que a Lei nº 8.245/91 — comumente denominada Lei do Inquilinato — não exige forma escrita para esse tipo de contratação.
Contudo, mesmo que a locação pretendida seja por temporada, isto é, por um breve período de tempo (cf. Lei nº 8.245/91, art. 48), ainda assim a forma escrita deverá ser observada, principalmente com a finalidade de evitar obscuridades, lacunas e ladainhas — “não era bem assim”, “não foi isso que foi combinado”, “isso não é minha responsabilidade” etc. — inerentes aos ajustes verbais. Contra isso, não há melhor remédio do que a formalização da locação por meio de um contrato escrito, redigido de forma clara e objetiva, com deveres e obrigações das partes bem delineados e definidos.
Vigência
A locação pode ser ajustada por qualquer prazo e somente dependerá de consentimento do cônjuge se ela for igual ou superior a 10 anos (cf. Lei 8.245/91, art. 3º).
Porém, nesse tipo de contrato, recomenda-se a estipulação da respectiva vigência por prazo igual ou superior a 30 meses, vez que, dessa forma, a resolução contratual se dará ao término do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (cf. Lei nº 8.245/91, art. 46).
Se porventura, nessas condições, ocorrer a prorrogação da locação por prazo indeterminado, o locador poderá denunciar a sua intenção de retomar o imóvel a qualquer tempo, sem a necessidade de justificativa (denúncia vazia), devendo, para tanto, apenas conceder ao locatário o prazo de 30 dias para a respectiva desocupação (cf. Lei 8.245/91, art. 46, § 2º).
Valor do Aluguel
De acordo com a lei do inquilinato, a convenção do aluguel é livre. Apesar disso, a legislação não permite a respectiva estipulação em moeda estrangeira, tampouco a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (Lei nº 8.245/91, art. 17). Dessa forma, o valor do aluguel deverá ser indicado de modo preciso e em moeda corrente nacional.
Descontos
Embora seja uma prática comum, deve ser evitada a estipulação de desconto vinculado à pontualidade do pagamento do aluguel. A perda do desconto decorrente da impontualidade de pagamento caracteriza multa, cuja cobrança, cumulada com a multa regularmente estipulada no contrato, tem sido polêmica em nossos tribunais, já que parte do Judiciário rejeita essa sistemática, sob o argumento de que ela caracteriza dupla penalidade para a mesma infração (cf. TJ-SP; Apelação nº 1040347-68.2018.8.26.0506).
Vencimento
A legislação, excetuando-se as locações por temporada, proíbe a cobrança adiantada do aluguel, de modo que ele somente poderá ser cobrado a partir do mês subsequente, no vencimento convencionado pelas partes (cf. Lei 8.245/91, art. 20).
Porém, se o contrato for desprovido de garantia, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel até o 6º dia útil do mês a vencer.
Reajuste
A legislação que regula essa matéria permite o reajuste do valor do aluguel, possibilitando assim, a recomposição — ou a atenuação, conforme o caso — dos efeitos nocivos da inflação, com base em índices inflacionários oficialmente divulgados e livremente pactuados entre as partes contratantes.
É importante ressaltar, contudo, que a legislação pertinente não permite tal reajuste em período inferior a um ano (Lei nº 9.069/95, art. 28, § 1º; e Lei nº 10.192/01, art. 2º, § 1º). Por conta disso, recomenda-se a adoção de disposição contratual segundo a qual o valor do aluguel será reajustado anualmente ou no menor período permitido pela legislação vigente.
O IGP-M da FGV (índice Geral de Preços do Mercado) é o índice mais utilizado para essa finalidade. Nada impede, contudo, a adoção de outros índices, tais como o INPC (Índice Nacional de Preços), o IPC (Índice de Preços ao Consumidor) etc.
Oportuno de faz ressaltar, novamente, que o valor do aluguel, virtude de proibição legal, não é passível de ser reajustado com base em moeda estrangeira (Lei nº 8.880/94, art. 6º), tampouco pela variação do salário mínimo.
Despesas Ordinárias e Extraordinárias
As despesas condominiais de caráter ordinário, isto é, aquelas necessárias à administração do condomínio, tais como limpeza, salários e encargos trabalhistas de empregados, consumo de água, luz, esgoto, manutenção e conservação de instalações e equipamentos comuns, dentre outras, por força da legislação pertinente, são de responsabilidade do locatário (cf. Lei nº 8.245/91, art. 23, XII, e respectivo § 1º).
Já as despesas extraordinárias, ou seja, aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como a pintura de fachada, indenizações trabalhistas, instalação de equipamentos de segurança, dentre outras, são de responsabilidade do locador (cf. Lei nº 8.245/91, art. 22, X, e respectivo § único).
Impostos, Taxas e Tarifas
As despesas com tributos inerentes ao imóvel locado, tais como o IPTU, taxas municipais etc., são, em regra, responsabilidade do locador. A legislação pertinente, contudo, permite a atribuição dessa responsabilidade ao locatário, desde que haja previsão contratual nesse sentido (Lei nº 8.245/91, art. 22, VIII).
Recomenda-se, assim, a clarificação contratual dessa questão, mediante a atribuição expressa da responsabilidade pelo pagamento desses tributos ao locatário, bem como pelo pagamento de taxas e tarifas inerentes ao imóvel locado, tais como consumo de água, luz, gás etc.
Benfeitorias
Excetuando-se expressa disposição em sentido contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção (Lei nº 8.245/91, art. 35).
Assim, para se evitar questionamentos futuros sobre esse tipo de questão, recomenda-se ao locador estipular no contrato de locação cláusula de renúncia pelo locatário em relação à indenização de benfeitorias por ele realizadas (cf. Lei 8.245/91, art. 35).
Garantia
Eis uma questão que deve ser muito bem ponderada pelo locador: a conveniência de se exigir — ou não — uma garantia.
Caso o locador opte pela ausência de uma garantia, poderá exigir do locatário, conforme já salientado, o pagamento adiantado do aluguel (até o 6º dia útil do mês a vencer), bem como terá o direito de pleitear, em eventual ação de despejo e mediante caução equivalente a 3 meses de aluguel, liminar para a desocupação em 15 dias, independentemente da audiência do locatário (cf. Lei nº 8.245/91, art. 59, § 1º, IX). Vale dizer que o locador, nessas circunstâncias, poderá alugar o seu imóvel nova e rapidamente a um novo locatário, de modo a poder compensar ou mesmo minimizar os prejuízos decorrentes da inadimplência do locatário anterior.
Porém, se o locatário inadimplente for insolvente, o locador, desprovido de qualquer tipo de garantia locatícia, certamente ficará a ver navios.
É importante ressaltar que a Lei do Inquilinato proíbe a exigência de mais de uma garantia para a locação. Em razão disso, o locador, caso queira uma garantia, deverá optar por uma das modalidades delineadas na mencionada lei: caução; fiança; seguro de fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (cf. lei nº 8.245/91, art. 37).
Dentre essas modalidades, a caução em dinheiro e a fiança são as mais utilizadas no âmbito dos contratos de locação residencial.
A caução em dinheiro é limitada a 3 meses de aluguel, cujo montante deverá ser restituído ao locatário, acrescido de juros e correção monetária, ao término da locação (cf. Lei nº 8.245/91, art. 38). Todavia, é importante ressaltar que esse tipo de garantia, no mais das vezes, tem se mostrado ineficiente, já que a limitação de 3 aluguéis costuma ser insuficiente para cobrir a dívida reclamada na correspondente e morosa ação de despejo, bem como para suportar os reparos necessários à recomposição do imóvel locado ao mesmo estado em que se encontrava por ocasião da entrega das chaves.
Por esses motivos, a fiança acaba sendo a modalidade de garantia preferida pelos locadores.
Recomenda-se, assim, nesse tipo de garantia, a escolha de um fiador idôneo, sem pendências judiciais e que tenha situação patrimonial compatível com o contrato afiançado. Além disso, para se evitar a anulabilidade do ato, será necessária a obtenção de autorização (outorga uxória) do outro cônjuge em relação à fiança que será prestada (CC, art. 1.649).
Multa
Há, basicamente, no contrato de locação, duas modalidades de multa: moratória e compensatória.
A multa moratória, de um modo grosseiro, nada mais é do que um estímulo para que o locatário cumpra a respectiva obrigação de pagar na data aprazada. Assim, em caso de descumprimento, o locatário se sujeitará ao pagamento de uma multa. Impõe-se ressaltar que esse tipo de penalidade não se sujeita às limitações impostas pelo Código de Defesa do Consumidor. Geralmente essa multa moratória tem sido fixada em percentuais de 10% a 20% do aluguel devido. Recomenda-se, contudo, a observância do limite de 10% do valor do aluguel na estipulação dessa multa (cf. Decreto nº 22.626/33, art. 9º), bem como a sujeição do locatário devedor à obrigação de arcar com juros moratórios, na ordem de 1% ao mês (cf. CTN, art. 161, § 1º), além da correção monetária computada desde o vencimento até a data do efetivo pagamento, com base no índice de reajuste previamente pactuado entre as partes.
Já a multa compensatória, de um modo simplista, tem por finalidade prefixar os prejuízos experimentados pelo locador em decorrência do descumprimento de deveres legais ou contratuais pelo locatário. Por ter fundamento e finalidade distinta, essa multa poderá ser cumulada com a multa moratória. Geralmente é fixada em montante equivalente a 3 aluguéis e o respectivo cálculo é realizado de forma proporcional ao tempo remanescente do contrato.
Entrega de Chaves e Devolução do Imóvel Locado
É fundamental, no âmbito da relação contratual, a documentação do estado do imóvel locado por ocasião da entrega das chaves, por meio de um “termo de vistoria”, fotos ou até mesmo filmagem da situação existente, a fim de que o locador possa, quando da respectiva entrega, exigir do locatário a devolução do bem no estado em que havia sido entregue.
Para tanto, é fundamental que o contrato indique, de forma minuciosa, o estado do imóvel que está sendo entregue ao locatário, bem como estipule, de modo claro e criterioso, as condições em que tal bem deverá ser devolvido.
Conclusão
Um contrato onde os deveres e as obrigações de cada parte são delineados, na forma da lei, de modo claro e objetivo, é, sem dúvida nenhuma, um fator importantíssimo para o sucesso de uma relação contratual envolvendo a locação de um bem imóvel.
É bem verdade que um contrato criterioso e bem articulado, por si só, não representa uma garantia cabal de que todas as obrigações pactuadas entre as partes contratantes serão cumpridas exemplarmente. Mesmo assim, um contrato nesses moldes ainda é um instrumento eficaz, não apenas para regular os interesses das partes envolvidas e tornar a relação contratual clara, transparente e livre de dúvidas, mas, também, para fornecer ao locador, em caso de conflito, munição jurídica para que ele possa, de forma adequada, exercer plenamente os seus direitos perante o Poder Judiciário.
José Ricardo Armentano – Advogado
Morad Advocacia Empresarial
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