Contrato de locação residencial
Quem nunca foi surpreendido por um pedido, gentil ou aflito, de um amigo ou até mesmo de um parente próximo, para afiançar, a título gratuito, um singelo “contratinho” de locação?
Pois é! Trata-se mesmo de um assunto delicado, mas tão delicado, que muitas amizades terminam, muitos casamentos são desfeitos e várias relações familiares simplesmente implodem por conta de uma fiança em um contrato de locação. Aliás, como bem diz a sabedoria popular: “Fiança? Só para pai e mãe, e olhe lá!”
Sobre esse assunto, nunca me esqueço de uma história envolvendo três grandes amigos. Um deles, bem nascido, brilhante e visionário, resolveu se tornar empresário. Saiu da casa dos pais, onde vivia confortavelmente; largou o cômodo emprego que possuía na pequena empresa familiar; e vendeu alguns objetos pessoais para investir na aquisição de computadores destinados a execução de um mirabolante projeto de consultoria na área de informática. Além disso, convenceu os outros dois amigos a largarem os respectivos empregos e a se associarem com ele nessa empreitada. O grande atrativo desse projeto de trabalho consistia na possibilidade deles poderem trabalhar em suas próprias casas, em horários flexíveis. Mas não foi só isso! Esse amigo empreendedor necessitava de um lugar para morar e, para solucionar essa questão, resolveu alugar um amplo e confortável imóvel residencial. Contudo, o proprietário desse magnífico imóvel, para a concretização da locação, exigiu um fiador. Diante de tal exigência, o amigo empreendedor pediu entusiasmadamente para que um dos seus bons e fiéis amigos assumisse o encargo de fiador. O amigo mais velho prontificou-se imediatamente a afiançar essa locação. E, feliz da vida em poder demonstrar o quanto era inestimável a amizade existente entre eles, foi correndo para a casa, juntamente com o amigo empreendedor, colher a singela assinatura da esposa no documento contratual.
O amigo mais velho, contudo, ao entregar imperativamente as folhas do contrato para a sua esposa servilmente assinar, foi surpreendido pelo olhar penetrante e fulminante dela, bem como pela respectiva resposta enérgica, firme e contundente: — “eu não vou assinar por… [caria] nenhuma!” Iniciou-se, então, uma acalorada discussão entre o casal. Esse amigo mais velho, indignado com a rebeldia da esposa, conjecturava com os seus botões: como a — até então— querida esposa poderia fazer isso com ele e com uma amizade consolidada ao longo de trinta anos? O amigo empreendedor, percebendo que a situação estava cada vez mais tensa, resolveu discretamente sair de cena, e, com um sorrisinho amarelo, falou mansamente que deixaria o singelo documento contratual em cima de uma mesinha centro, para que o casal, com calma e serenidade, o assinasse posteriormente. Foi o quanto bastou para que a irritada esposa reduzisse o pobre contrato de locação em mil pedacinhos e berrasse com a plenitude de seus pulmões: “— eu não vou assinar isso nem morta!”
Com os ânimos mais serenos, a esposa até tentou justificar a respectiva conduta, bem como explicar, de forma sensata e razoável, que ela jamais aceitaria por em risco o precioso patrimônio familiar conquistado a duras penas, tampouco a segurança da família, em nome de uma amizade — que na concepção dela não era amizade nem aqui nem na China, digo, na Coréia do Norte. Tais argumentos, contudo, não foram suficientes para restabelecer a harmonia conjugal, tampouco para curar a dolorida ferida produzida na autoestima do marido, que passou de um fiel e valoroso amigo… para um verdadeiro “pau mandado”, um submisso “banana de pijama”! Esse episódio foi tão impactante, mas tão impactante, que o casamento do casal, a partir daí, passou a rumar a passos lagos para o fracasso.
Dizem por aí que o tempo é senhor da razão. Se é, eu não sei, mas certamente ele foi fundamental para revelar as mazelas do episódio narrado, vez que, seis meses depois, não foi o casamento que fracassou, mas, em vez disso, foi o empreendimento desse brilhante amigo empreendedor, que quebrou de forma vergonhosa e retumbante. E isso porque o dinheiro auferido sequer era suficiente para pagar o aluguel do imóvel por ele locado. Apesar da situação crítica, o amigo mais novo teimou orgulhosamente em ficar ao lado do amigo empreendedor até o fim! Já o amigo mais velho, ao perceber, depois de dois meses trabalhando sem receber nenhum centavo, que estava em uma verdadeira canoa furada, resolveu abandonar o barco. Para sorte dele, conseguiu recolocar-se no mercado de trabalho logo em seguida. Já a situação conjugal dele somente melhorou com o passar do tempo, após o amigo mais novo relatar, com detalhes, o processo surpreendentemente rápido e doloroso que o levou a perder a casa em que morava, o carro e a poupança, reduzindo-o à miséria, em decorrência do pagamento compulsório, na condição de fiador, de uma dívida locatícia que se tornou astronômica, oriunda dos desmazelos do amigo empreendedor em gerir a vida pessoal e o negócio que havia idealizado. Para piorar a situação, esse amigo, ao ser confrontado pela situação crítica do fiador, limitava-se a responder indiferentemente: “cada um com os seus problemas”. Pois é! Não há amizade que resista a isso!
Situações como essa são mais comuns do que podemos imaginar!
Mas, afinal, o que é uma fiança?
Podemos dizer de um modo bem simplório que a fiança nada mais é do que uma garantia por meio da qual uma pessoa, na condição de fiadora, compromete-se honrar perante o credor a obrigação descumprida pelo devedor afiançado.
Esse tipo de garantia é, de um modo geral, muito utilizado em negócios, principalmente na locação de imóveis urbanos, naquelas hipóteses em que o locatário (inquilino) não dispõe de recursos para oferecer outros tipos de garantia, tais como uma caução ou um seguro de fiança locatícia (cf. art. 37, Lei 8.245/91). Nessas circunstâncias, os proprietários, como condição para a celebração dos respectivos contratos, exigem garantias pessoais. Mais especificamente, fiadores que lhes assegurem, até a entrega das chaves, o pagamento dos alugueres e demais encargos da locação, caso os locatários deixem de pagá-los.
É importante ressaltar que a fiança necessariamente deve ser ajustada por escrito, vez que esse tipo de garantia, por força da legislação pertinente, não é passível de ser presumido, tampouco pactuado verbalmente (cf. art. 819, CC). E na hipótese em que o fiador for casado, impõe-se o consentimento formal da respectiva esposa, sob pena de nulidade da fiança. Trata-se, na realidade, de uma proteção legal, cuja finalidade é simplesmente impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges.
Salvo disposição em sentido contrário, a fiança se estenderá até a efetiva devolução do imóvel locado, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado (cf. art. 39, Lei 8.245/91). A esse respeito, impõe-se ressaltar que nas locações anteriores à edição da Lei 12.112/09, que deu nova redação ao mencionado artigo 39 da Lei de Locações, é possível questionar e limitar o âmbito da fiança após o término de um contrato assinado por tempo determinado, ou seja, com prazo previamente definido para acabar. Nessa hipótese, a prorrogação de um contrato após o respectivo término, sem o consentimento do fiador, tornaria a fiança a partir daí ineficaz.
A legislação que trata dessa matéria, com o objetivo de proteger o fiador, permite o benefício de ordem, ou seja, o fiador, caso venha a ser demandado para o pagamento da dívida locatícia, poderá invocar no respectivo processo a execução dos bens do devedor em primeiro lugar (cf. art. 827, CC). É importante ressaltar que esse benefício não poderá ser invocado se o fiador porventura o tiver renunciado expressamente por ocasião da assinatura do contrato ou tenha se obrigado contratualmente como principal pagador da dívida locatícia; ou, então, se o devedor for insolvente ou falido.
Outra questão importantíssima a respeito da fiança nos contratos de locação diz respeito ao bem de família, isto é, ao bem imóvel destinado à moradia do fiador locatício. Por força da legislação pertinente (cf. art. 3º, inciso VII, Lei 8.009/90), esse tipo de bem, nas locações residenciais, está fora do âmbito da proteção legal conferida ao bem de família. Assim, se um locatário, por exemplo, deixar de pagar os aluguéis e demais encargos da locação, o fiador será responsabilizado pela respectiva dívida e o seu imóvel residencial estará sujeito a uma eventual penhora. Essa questão foi amplamente discutida, inclusive no STF, o qual firmou o entendimento segundo o qual o imóvel residencial do fiador em contrato de locação pode ser penhorado. Segundo esse ilustre tribunal, o direito social à moradia do fiador não é ofendido quando ocorre a penhora de seu imóvel residencial. E isso porque a proteção pretendida pelo legislador, ao incluir o bem de família no rol de bens penhoráveis, é proteger o direito social de moradia do locatário, e não do fiador (cf. STJ, RE 407688; j. 08/02/06).
Ora, se um locatário, por exemplo, eventualmente possuir um único imóvel, tal bem, por força da legislação pertinente, está abrangido pela proteção legal conferida ao bem de família e ser considerado, em razão disso, impenhorável. Diante dessas circunstâncias, caberá ao desafortunado fiador satisfazer a dívida com o seu próprio bem imóvel, ainda que destinado à sua moradia. Convenhamos, essa particularidade é um dos principais fatores de risco para aqueles que, desprovidos de um patrimônio compatível com o encargo que pretendem assumir, se aventuram a afiançar amigos efamiliares, pondo em risco,de forma inconsequente, o respectivo patrimônio.
Alias, sobre esse assunto, a 1º Turma do STF, em recente decisão, emblemática por sinal, reconheceu por maioria de votos a impenhorabilidade de bem de família do fiador na locação comercial. Segundo essa ilustre Turma, os precedentes que permitem penhorar o bem de família do fiador na locação residencial não se estendem aos casos envolvendo locação comercial, já que a livre inciativa não pode prejudicar, tampouco se sobrepor ao direito fundamental à moradia (cf. STF, RE 605.709).
Nas hipóteses de separação, inclusive de fato, divórcio, dissolução de união estável ou de falecimento do inquilino, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Nessas condições, poderá o fiador, no prazo de trinta dias contado do recebimento da comunicação relativa a esses acontecimentos, exonerar-se das suas responsabilidades, ficando, contudo, responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação da respectiva exoneração ao novo locador(cf. art. 12, parágrafo 2º, Lei 8.245/91). Aplica-se a mesma sistemática ao término da locação por prazo determinado, caso o fiador queira exonerar-se da garantia por ele prestada(cf. art. 40, inciso X, Lei 8.245/91).
A assunção da condição de garantidor de uma obrigação contraída por um amigo ou por um familiar é sempre uma questão muito delicada, principalmente quando a garantia envolve um contrato de locação residencial. Processos envolvendo essa matéria, apesar dos avanços havidos na respectiva legislação, podem demorar, principalmente naqueles casos em que há uma disputa acirrada entre as partes litigantes, seja por uma decisão favorável, seja por uma vantagem processual. Dívidas de pequena monta, com a incidência de juros e encargos processuais, acabam se tornando significativas, de modo a comprometer o patrimônio dos fiadores, os quais, até a efetiva entrega das chaves, respondem pela liquidação dessas dívidas com os próprios bens, inclusive aqueles abrangidos pelo conceito do bem de família.
Diante desse panorama, é possível concluir, então, que a fiança na locação residencial é uma solução para o locatário, já que, além de resolver o problema da garantia, é geralmente desprovida de onerosidade; e é, também, em contrapartida, um sério problema para o fiador, em razão dos riscos que ela envolve?
E a resposta para essa indagação não é tão simples. E isso porque a fiança, de um modo geral, é um importante recurso para a viabilização de negócios, onde o fiador, nesse caso, ciente dos riscos envolvidos, concorda em assumir tal encargo com a intenção de obter algum tipo de vantagem.
Especificamente em relação à locação residencial, esse tipo de questão apresenta contornos diferentes, já que a fiança prestada nesse tipo de operação ocorre geralmente a título gratuito, por meio de familiares e amigos, com a finalidade de livrar o afiançado da onerosidade existente nas outras modalidades de garantia admitidas pela legislação pertinente, tais como a caução, a fiança bancária, o seguro de fiança locatícia etc. O grande problema desse tipo de operação está situado justamente no envolvimento pessoal ou afetivo existente entre o fiador e o afiançado, que impede — ou dificulta — uma análise serena e precisa sobre os riscos envolvidos. Em outras palavras, no mais das vezes as fianças são prestadas sem que os fiadores avaliem os riscos envolvidos e as consequências desse tipo de garantia.
Não se trata de demonizar a fiança, que é, conforme já salientado anteriormente, um importante recurso para a viabilização de negócios, mas, sim, ressaltar a necessidade e a importância de uma análise prévia e abrangente, pautada pela sensatez e razoabilidade, da obrigação que será afiançada. Com um panorama definido e bem delineado, é possível antever os riscos envolvidos e as consequências correspondentes, inclusive aquelas de ordem patrimonial, em caso de descumprimento contratual por parte do locatário.
Assim, se após uma criteriosa análise for constatado que os riscos envolvidos são muito elevados ou desproporcionais à obrigação afiançada, um eventual pedido de fiança, independentemente do vínculo existente entre o fiador e o afiançado, poderá ser simples e facilmente resolvido com um simples “não”. E se for necessária alguma justificativa, uma resposta direta, franca e ponderada sobre os ricos envolvidos, bem como sobre as consequências caso eles venham a se concretizar, e principalmente sobre o temor e a intranquilidade que esse tipo de questão provoca não apenas em quem assume a condição de fiador, mas na célula familiar em si, será suficiente para por um fim em qualquer pretensão dessa natureza, seja ela proveniente de um familiar ou de um amigo próximo.
Porém, se esses riscos forem suportáveis e estiverem situados no campo da razoabilidade, ou, então, em caso de impossibilidade de recusa por questões de ordem pessoal ou foro íntimo, a melhor alternativa consistirá no conhecimento detalhado de todos os riscos envolvidos e no monitoramento rigoroso do cumprimento contratual, de modo a possibilitar, se necessário, uma eventual e providencial intervenção, com a finalidade estimular o afiançado a cumprir as respectivas obrigações contratuais, ou até mesmo, em caso de descumprimento, auxiliá-lo na negociação para o pagamento da dívida daí decorrente ou, ainda, em um caso extremo, liquidá-la pessoalmente (com a consequente sub-rogação dos direitos daí decorrentes, para oportuna restituição, se for o caso, perante o afiançado), antes que ela se torne uma bola de neve.
Nessa toada, é possível concluir que a fiança a título gratuito nos contratos de locação é mesmo uma solução adequada para aqueles que não dispõe de recursos suficientes para arcar com qualquer tipo de garantia onerosa. E é possível concluir, também, que esse tipo de garantia somente poderá ser considerado, de fato, um sério problema, naquelas hipóteses em que o fiador assume tal condição, sem o pleno conhecimento e sem as devidas cautelas a respeito dos riscos e consequências que envolvem esse tipo de garantia.
Enfim, se houvesse, no episódio ilustrativo anteriormente mencionado, uma simples análise sobre a fiança solicitada e os riscos dela decorrentes, certamente os bons e leais amigos não teriam embarcado na aventura que lhes foi proposta, que além de ter quase arruinado um sólido relacionamento conjugal, comprometeu irremediavelmente todo patrimônio — construído com sacrifício e esforço — daquele que se predispôs a assumir a condição de fiador.
Entre em contato conosco teremos muito prazer em atendê-lo.
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