Dificilmente a assembleia condominial será incluída no rol dos eventos prazerosos de um condomínio. E não é para menos, já que nesse tipo de evento não são discutidas apenas as questões comuns e rotineiras da vida condominial, mas, também, são tratadas pelos condôminos questões importantes e urgentes, ou mesmo questões sensíveis e controvertidas, que impactam a vida de um condomínio.
A esse respeito, oportuno se faz esclarecer que a assembleia, de um modo bem simplista, nada mais é do que uma reunião entre o responsável pela administração do condomínio e os respectivos condôminos, para a discussão e a deliberação sobre assuntos de interesse coletivo.
E é justamente nesse contexto que desponta uma dúvida muito comum: quem pode participar da assembleia?
E a resposta para essa indagação está na própria legislação ordinária que rege essa matéria, ou seja, no Código Civil, em seu artigo 1.335, o qual dispõe que o condômino, isto é, o proprietário, tem o direito de “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Vale dizer que o proprietário da unidade condominial, ainda que não more nela, terá o direito de participar das respectivas assembleias e, em situação regular em relação às taxas condominiais, nelas exercer o respectivo direito de voto.
E o adquirente, cuja promessa de venda e compra não foi averbada no registro de imóveis, pode participar e votar na assembleia condominial? E a resposta para essa indagação também está na legislação ordinária, mais especificamente no parágrafo segundo do artigo 1.334 do Código Civil, o qual dispõe que, em matéria condominial, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas são equiparados aos proprietários.
Aliás, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar recentemente esse tema, manifestou o entendimento segundo o qual “os promissários compradores têm legitimidade para participar das assembleias, ordinária ou extraordinária, desde que tenha havido a imissão na posse da unidade imobiliária e a cientificação do condomínio acerca da transação” (cf. STJ, REsp. 1.918.949-RJ; Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva; Terceira Turma; v.u.; j. 07/12/21).
É importante ressaltar que a simples aquisição da unidade condominial, por si só, não enseja ao adquirente o direito de deliberar questões atinentes ao condomínio em assembleia, seja ela ordinária ou extraordinária.
Para tanto, faz-se necessária a imissão na posse, ou seja, o adquirente deve estar, efetivamente, na posse da unidade condominial, de modo a caracterizar, assim, a existência de relação jurídica entre condômino e condomínio.
Além disso, faz-se necessária, também, a ciência do condomínio sobre a aquisição da unidade condominial e a consequente imissão na posse desse bem, inclusive para que o respectivo administrador possa confirmar, caso necessário, tal operação.
Em síntese, o proprietário, ainda que não more na respectiva unidade condominial, e o adquirente, a partir da ciência do condomínio a respeito do compromisso de compra e venda e da imissão na posse da unidade condominial, têm legitimidade para participar e votar nas assembleias ordinárias e extraordinárias.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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