Não há, até o presente momento, uma uniformidade de entendimento perante o Poder Judiciário a respeito dos efeitos do COVID-19 nas locações residenciais.
Apesar disso, verifica-se uma tendência quanto à rejeição de pleitos destinados simplesmente a suspender a exigibilidade ou mesmo a reduzir os aluguéis durante a pandemia.
Nesse sentido, a 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao enfrentar recentemente essa espinhosa questão, manifestou o entendimento de que não é cabível a suspensão da
exigibilidade de aluguéis, tampouco a respectiva redução, por entender que a queda de faturamento por conta dos efeitos da pandemia, principalmente em se tratando de empresas de grande porte, por si só, não caracteriza
caso fortuito ou força maior capaz de autorizar a intervenção do Poder Judiciário em negócios jurídicos realizados pelas partes contratantes.
Além disso, sob a óptica dessa câmara julgadora, sempre há a possibilidade de negociação entre as partes em conflito, com a finalidade de se evitar a resolução contratual (cf. TJ-SP; Agravo de Instrumento nº 2068208-07.2020.8.26.0000; 34ª Câm. de Direito Privado; Rel. Des. Gomes Varjão; j. 22/04/20).
Conforme salientado nessa decisão, a legislação pertinente, mais especificamente o Código Civil, admite a resolução contratual em decorrência de acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis, mas não admite, nas circunstâncias apontadas, a simples suspensão das obrigações contratualmente assumidas.
Segundo o artigo 478 do mencionado código:
“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a
prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema
vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato…”.
Assim, em casos dessa natureza, verifica-se que a negociação entre as partes, inclusive assistida por um profissional do direito, faz-se fundamental, não apenas para se evitar litígios judiciais ou até mesmo a resolução contratual, mas, também, para se alcançar entendimento capaz de satisfazer, ainda que transitoriamente, os interesses de ambas as partes envolvidas.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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“O uso de áreas comuns do condomínio edilício durante a pandemia do covid-19”
