Eis aí um assunto que costuma trazer transtornos e dissabores, tanto para o locador quanto para o locatário, no âmbito da locação de um edifício urbano: despesas realizadas com substituição e reparação de instalações hidráulicas.
De um modo simplista podemos dizer que uma instalação hidráulica é composta por uma tubulação principal, denominada coluna, e pelos respectivos ramais, que por sua vez nada mais são do que tubulações secundárias, destinadas a distribuir os recursos hídricos às unidades autônomas de um edifício.
E os dissabores envolvendo esse assunto surgem quando a coluna ou as suas ramificações começam a apresentar algum tipo de problema. E quando isso ocorre são comuns as indagações: quem tem o dever de arcar com os respectivos custos de manutenção e reparação?
E para responder essa indagação, necessário se faz buscar auxílio na legislação pertinente, mais especificamente na Lei nº 8.245/91, comumente conhecida como Lei de Locações de Imóveis Urbanos.
De acordo com a mencionada legislação, cabe ao locador entregar ao locatário o imóvel alugado em ordem e apto ao fim a que se destina. Aliás, é o que dispõe expressamente o inciso I do artigo 22 desse diploma legal, a saber:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;”
Além disso, o mencionado diploma legal definiu, como regra geral, que são consideradas despesas extraordinárias todas aquelas que não têm relação com os gastos rotineiros de manutenção do edifício, dentre as quais se destacam aquelas realizadas com obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício (cf. Lei nº 8.245/91, art. 22, § único).
Nessa toada, as obras e despesas realizadas com o reparo ou com a substituição de uma coluna, por força da legislação pertinente, são consideradas extraordinárias, já que têm por finalidade repor o imóvel locado em condições de habitabilidade.
Nessas condições, cabe ao locador, por força do inciso X do mencionado artigo 22 da Lei de Locações de Imóveis Urbanos, arcar com os custos desse tipo de providência. Segundo o mencionado dispositivo legal:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
X – pagar as despesas extraordinárias do condomínio.”
Já em relação à tubulação secundária, ou seja, aos ramais, a legislação pertinente dispõe que os pequenos reparos e manutenções que não tenham por destinação a reposição das condições de habitabilidade do edifício, por se enquadrarem no âmbito das despesas ordinárias, são de responsabilidade do locatário e devem ser por ele, em razão disso, suportadas. Segundo o artigo 23, inciso XII, da mencionada lei de locações:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…)
XII – pagar as despesas ordinárias do condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
(…)
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos,
elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;”
Todavia, se o reparo ou a manutenção do ramal estiver no âmbito de reposição das condições de habitabilidade do edifício ou da própria unidade autônoma, as respectivas despesas, por serem consideradas extraordinárias, deverão ser suportadas pelo próprio locador.
Aliás, a esse respeito, oportuno se faz destacar o entendimento manifestado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Esse ilustre tribunal, ao julgar caso envolvendo essa matéria, condenou o respectivo locador ao pagamento das despesas realizadas pelo locatário no imóvel locado com serviços de raspagem e desentupimento do ramal da coluna. Conforme se depreende do respectivo acórdão:
“No caso em tela, não é crível que a apelante [locatária] possa ser responsável pelo entupimento de 20 (vinte) metros lineares de encanamento, conforme consta da Nota Fiscal de Serviços da empresa que realizou o serviço. Não pode, também, ser responsabilizada sozinha pelo serviço no encanamento da coluna de um prédio com nove apartamentos, o que configura enriquecimento ilícito por parte do proprietário e dos demais inquilinos que, pelo que consta no depoimento do técnico da desentupidora, são igualmente responsáveis pelo entupimento da tubulação.” (TJ-SP; Apelação nº 0038813-58.2007.8.26.0000; 28ª Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Júlio Vidal; j. 10/05/11.”
Assim, sob a luz da legislação pertinente, é possível afirmar, como regra geral, que as despesas realizadas com obras ou reparos na tubulação principal — coluna — destinados a repor as condições de habitabilidade do imóvel locado, por se enquadrarem no âmbito das despesas extraordinárias, deverão ser suportadas pelo locador. Já as despesas realizadas com obras e reparos na tubulação secundária — ramais — destinados à manutenção e à conservação de instalações hidráulicas, por se enquadrarem no âmbito das despesas ordinárias, deverão, em regra, ser suportadas pelo locatário.
José Ricardo Armentano – Advogado
Morad Advocacia Empresarial
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