As operações de empréstimo garantidas por bem imóvel costumam ser bem atrativas. E a razão disso, conforme já salientado anteriormente, decorre do fato de o imóvel ofertado em garantia, por aquele que contrai o empréstimo, confere à instituição financeira, que disponibiliza os recursos financeiros emprestados, a segurança de que o negócio ajustado entre as partes será cumprido, voluntária ou compulsoriamente perante o Poder Judiciário.
Trata-se, sem dúvida nenhuma, sob o ponto de vista financeiro, de uma operação atrativa para todas as partes envolvidas, já que as respectivas taxas de juros, em razão da garantia ofertada, costumam ser fixadas em torno de 2% ao mês.
Apesar disso, há implicações de ordem jurídica merecedoras de destaque.
Uma delas diz respeito ao bem de família, delineado pela Lei nº 8.009/90, segundo a qual o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, de um modo geral, é impenhorável e não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Isso quer dizer, então, que o bem de família não é passível de ser ofertado em garantia em uma operação de crédito? E a resposta para essa indagação é negativa, vez que a lei que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família admite exceções, tal como aquela indicada no artigo 3º, inciso V, da Lei 8.009/90, segundo a qual:
“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução cível, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(…)
V – para a execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.”
Assim, de acordo com a legislação pertinente, nada impede que um bem dessa natureza seja ofertado em uma operação de crédito. Porém, nesse caso, os riscos envolvidos são maiores.
Na hipótese de descumprimento das obrigações decorrentes do empréstimo ajustado, a família, como um todo, passa a ser extremamente penalizada, vez que o imóvel destinado à respectiva moradia e garantidor do crédito concedido, nessas circunstâncias, é utilizado para a liquidação da dívida daí decorrente.
Ainda sob esse prisma, outra implicação relevante em relação a esse assunto diz respeito à própria execução do crédito garantido por um bem imóvel.
Mais especificamente, em caso de execução da dívida, a respectiva penhora recairá sobre o bem ofertado em garantia? E a resposta, nesse caso, é, em linhas gerais, afirmativa. Os bens ofertados em garantia têm, em regra, preferência na ordem de penhora. Vale dizer que, em caso de execução da dívida, a penhora recairá, preferencialmente, sobre o bem dado em garantia.
Mas e se a penhora, apesar de já existir um bem imóvel destinado a garantir o crédito porventura reclamado, recair, por exemplo, sobre ativos financeiros do devedor? Bem, nessa hipótese, dependendo das peculiaridades que o caso concreto envolver, é possível que a penhora recaia sobre bem diverso daquele primitivamente ofertado em garantia, tal como, por exemplo, um ativo financeiro. A esse respeito, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, ao decidir sobre questão análoga, manifestou o seguinte entendimento:
“Ordem de preferência de penhora – Penhora que deve recair preferencialmente sobre o bem dado em garantia, mas não necessariamente, conforme art. 835, § 3º, do CPC/15 – Possibilidade de realização de penhora via BACENJUD.” (cf. TJ-PR; 14ª Câmara Cível; AI 1682831-0; Rel. Des. Octavio Fischer; j. 28/11/18).
Enfim, conforme já salientado anteriormente, o empréstimo garantido por bem imóvel é, de fato, sob o prisma financeiro, uma boa opção. Todavia, para que esse tipo de operação seja bem sucedido, necessário se faz uma análise criteriosa quanto à viabilidade do negócio pretendido, não apenas sob o prisma financeiro, mas, também, quanto aos riscos e respectivas implicações de ordem jurídica.
José Ricardo Armentano / Advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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