De quem deve ser cobrada a multa aplicada ao inquilino, decorrente de descumprimento das normas de conduta previstas na convenção condominial: do proprietário ou do inquilino?
Trata-se, sem dúvida nenhuma, de uma questão controvertida em razão da natureza desse tipo penalidade.
Diferentemente da despesa comum do condomínio, cuja natureza é propter rem, ou seja, própria da coisa — e que, por conta disso, deve ser cobrada do proprietário —, a multa aplicada ao inquilino, decorrente de descumprimento de regra de convivência prevista na convenção condominial, tem natureza pessoal.
E é justamente por isso que se discute, principalmente em nossos tribunais, se a cobrança desse tipo de multa, em razão da respectiva natureza pessoal, deve ser dirigida unicamente ao inquilino infrator ou, então, se deve ser dirigida ao proprietário do imóvel locado.
Impõe-se destacar que não se trata de uma questão pacífica. Aliás, é o que se depreende, inclusive, das manifestações do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) a respeito desse tema.
A 34ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, por exemplo, ao analisar esse tipo de questão, manifestou o entendimento segundo o qual a natureza da multa por infração às normas da convenção é pessoal, devendo a respectiva cobrança, em razão disso, ser dirigida ao inquilino e não proprietário do imóvel locado — que é, na visão dessa câmara julgadora, parte ilegítima para figurar no polo passivo desse tipo de demanda (cf. TJ-SP; Apelação nº 1008472-91.2015.8.26.0019; Rel. Des. Carlos Von Adamek; j. 08/11/17).
Já a 5ª Câmara de Direito Privado do mencionado tribunal, ao tratar desse tema, manifestou entendimento diferente. Segundo essa câmara julgadora, tanto o locador quanto o locatário são responsáveis pelo pagamento desse tipo de cobrança. Na visão dela, o proprietário “tem o dever de fiscalizar o uso da propriedade, respondendo em conjunto com o inquilino” (cf. TJ-SP; Apelação nº 0010221-66.2010.8.26.0010; Rel. Des. J. L. Mônaco da Silva; j. 08/07/15).
Aliás, oportuno se faz ressaltar as ponderações do brilhante professor Luiz Scavone sobre as diversas vertentes de entendimento a respeito desse tema, dentre as quais aquela que enfatiza a responsabilidade do proprietário em casos dessa natureza. Sobre isso, pondera o ilustre professor: “ainda que o inquilino seja obrigado a respeitar as disposições da convenção, as multas aplicadas pelo desrespeito a essas normas são aplicadas à unidade e não ao ocupante, considerando a obrigação de pagar as multas como assessória da obrigação de pagar o condomínio com a mesma natureza propter rem” (cf. Lei do Inquilinato Comentada, organizada por Luiz Antônio Scavone Junior e Tatiana Peres; 3ª ed; RJ; Forense; 2021; pág. 140). Nesse caso, o locador paga para depois agir regressivamente em face do locatário, em razão do vínculo locatício entre ambos existente.
É importante ressaltar, também, que o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar tal questão, manifestou entendimento semelhante. Para essa corte superior, há responsabilidade solidária do titular do domínio. Mais especificamente, “o proprietário do apartamento responde in solidum por fato imutável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de sua propriedade” (cf. STJ; REsp nº 254520/PR; Rel. Min. Barros Monteiro; 4ª Turma; j. 17/10/2000).
Ainda a respeito desse tema, é importante destacar, de igual modo, o entendimento manifestado pela 7ª Câmara do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil. Essa câmara, ao analisar o tema em questão, ponderou que “o proprietário do imóvel é responsável pelo adimplemento das despesas condominiais, como também pelas multas por infração ao regimento interno do Condomínio, já que inexiste relação jurídica entre o inquilino e o condomínio, nos termos do artigo 12 da Lei nº 4.591/64” (cf. TJ-SP; Apelação 9143023-85.1999.8.26.0000; Rel. Juiz Willian Campos; j. 21/11/2000).
Claro está, portanto, que não se trata de uma questão pacífica. Longe disso. E é justamente por esse motivo que a cobrança em juízo desse tipo penalidade enseja risco jurídico, que deverá ser analisado e mensurado adequadamente pelo condomínio.
Por fim, em que pese a natureza pessoal da infração cometida pelo locatário, parece ser mais razoável o entendimento esposado pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual o proprietário é o responsável pelo pagamento da multa condominial aplicada ao seu inquilino, vez que, perante o condomínio, é o condômino que assume a condição de responsável por esse tipo de obrigação.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
