A Lei do Inquilinato impõe ao inquilino o dever de comunicar a existência de danos ou defeitos
do imóvel locado ao locador.
Mais especificamente, de acordo com a legislação em questão, o inquilino é obrigado a levar
ao conhecimento do locador, de forma imediata, o surgimento de qualquer dano ou defeito
cuja reparação seja a este último cabível (cf. Lei nº 8.245/91, art. 23, IV).
E a razão disso é muito simples: se, de um lado, cabe ao locador entregar ao inquilino o imóvel
locado apto e em condições de ser usado para a finalidade a que se destina, cabe ao inquilino,
de outro lado, comunicar ao locador os danos e os defeitos surgidos ou constatados no curso
da locação, para que este último, na condição de proprietário, possa devidamente saná-los.
A esse respeito, impõe-se ressaltar que o locador não está obrigado a reparar os danos
verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados pelo próprio inquilino, seus
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (cf. Lei nº 8.245/91, art. 23, V).
É importante ressaltar, também, que é justamente a partir da comunicação do inquilino que
surge, para o locador, a obrigação de realizar os reparos urgentes que o imóvel locado
necessita para a restauração da respectiva habitabilidade.
Nessa toada, o inquilino não poderá pleitear a rescisão da locação motivada por
descumprimento contratual por parte do locador, tampouco poderá devolver
antecipadamente o imóvel sem o pagamento da respectiva multa, caso não tenha
previamente noticiado os danos e defeitos comprometedores da respectiva habitabilidade ao
locador e, consequentemente, comprovado a respectiva inércia quanto às providências
cabíveis.
Aliás, a seguinte decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ilustra, com
propriedade, a importância e a necessidade do inquilino noticiar e demonstrar previamente ao
locador a existência de defeitos no imóvel locado: “sem prova de mau uso por parte do
inquilino, cabe ao locador o reparo (art. 22, IV, L. 8245/91) dos vícios e defeitos no imóvel
objeto do contrato de locação que, no caso, foram prontamente informados, na forma do art.
23, IV, L. 8245/91.” (cf. TJ-SP, Apelação Cível nº 1013108-28.2018.8.26.0009; 35ª Câmara de
Direito Privado; Rel. Des. Artur Marques; j. 12/06/20).
Por fim, oportuno se faz enfatizar que a legislação que regula essa matéria não estabelece uma
formalidade específica para a realização dessa comunicação, de modo que ela poderá ser
inclusive realizada verbalmente, desde que possa, caso necessário, ser devidamente provada.
Recomenda-se, em razão disso, que esse tipo de comunicação seja realizado de forma
expressa, isto é, por escrito, mediante recibo do locador.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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