A legislação que regula as locações de prédios urbanos permite que o locatário devedor, em ação de despejo por falta de pagamento, purgue a respectiva mora, ou seja, pague o montante devido, caso concorde com os valores reclamados pelo locador.
Mais especificamente, o artigo 62 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos) dispõe que:
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
(…)
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários de advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;”
Vale dizer que o locatário e/ou o fiador, caso não haja divergência em relação aos valores reclamados pelo locador, e caso queiram evitar o desfazimento do contrato de locação e o consequente despejo, poderão, na forma da lei, isto é, no prazo de quinze dias, contado da citação para responder a respectiva ação de despejo, depositar a quantia devida, consistente nos aluguéis, acessórios contratuais, multa e juros moratórios, bem como honorários advocatícios, prévia e contratualmente pactuados ou, na ausência de estipulação nesse sentido, no percentual de 10% calculado sobre a integralidade do montante devido.
Na hipótese desse depósito ser insuficiente, o locatário poderá complementá-lo na forma do inciso III do mencionado artigo 62, o qual dispõe que:
“III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10(dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;”
De outra feita, caso haja discordância quanto aos valores reclamados, ou, então, caso haja a intenção de questionar a relação locatícia existente entre as partes, o locatário deverá contestar a respectiva demanda e depositar, judicial e concomitantemente, o montante que entende ser correto.
Qualquer que seja a hipótese, deverão ser depositadas, também, de forma tempestiva, as parcelas vincendas no curso da respectiva ação de despejo, na forma do inciso V do mencionado artigo 62, o qual dispõe que:
“V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;”
Na hipótese de pagamento não reconhecido pelo locador, deverá o locatário, em contestação, fazer prova desse pagamento, mediante a apresentação do respectivo comprovante. Nesse caso, é importante ressaltar que se o pagamento alegado pelo locatário não for reconhecido ou, então, não for comprovado adequadamente no curso da ação, a locação será judicialmente desfeita com a consequente decretação do respectivo despejo.
Uma vez realizado o depósito da quantia devida pelo locatário, caberá ao magistrado proceder a respectiva análise, seja em relação à correta observância do prazo legal para a prática desse ato, seja no que concerne ao montante depositado. E caso o montante depositado satisfaça os aluguéis reclamados, os respectivos acessórios contratuais, a multa convencionada e os juros moratórios, bem como os honorários advocatícios contratualmente estipulados ou legalmente determinados, tal depósito será deferido pelo magistrado e a respectiva mora será considerada, consequentemente, purgada.
Por fim, impõe-se ressaltar que a purgação da mora não é um recurso passível de ser usado indiscriminadamente, mais de uma vez, ao talante do locatário. E isso porque a legislação pertinente impõe regras e limites para o exercício dessa faculdade. Mais especificamente, a lei de locação de prédios urbanos não admite a purgação da mora na hipótese em que o locatário dela já tenha se utilizado nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação de despejo (cf. Lei 8.245/91, art. 62, parágrafo único).
José Ricardo Armentano / Advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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