Questões envolvendo a fachada do condomínio, sejam elas simples, tais como a instalação de redes de segurança para crianças e o envidraçamento de sacadas, ou mais impactantes em relação às características visuais e arquitetônicas do edifício, tais como troca de esquadrias e a pintura externa, são muito comuns na vida condominial.
Mesmo assim, tais questões nem sempre são resolvidas de forma tranquila. E não é para menos! Imagine, por exemplo, um fanático torcedor corintiano que resolva alterar, ao seu talante e no afã de homenagear o seu time do coração, para a cor preta, a cor originalmente branca das esquadrias e das venezianas da sua unidade condominial.
Também não é difícil imaginar a revolta dos demais condôminos ao descobrirem que as esquadrias e as venezianas brancas dessa unidade condominial foram pintadas em um reluzente noir intense! Convenhamos, isso não deve ser nada agradável… principalmente para os torcedores palmeirenses que moram nesse mesmo condomínio. Esses torcedores, certamente estupefatos, indagarão: — Como assim? A lei não é clara em exigir, para esse tipo de alteração, a unanimidade de todos os condôminos? E provavelmente receberão, do irreverente condômino, a seguinte resposta: — Aqui é curintia!
Com efeito, a legislação que rege essa matéria é clara ao proibir alterar a forma e a cor da fachada do condomínio, bem como decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas daquelas empregadas no conjunto da edificação (cf. CC, art. 1.336, III, e Lei nº 4.591/64, art. 10, I). E a razão disso é muito simples: a fachada não pertence exclusivamente ao condômino. Trata-se de uma parte comum do edifício. Por esse motivo, ele não pode, por iniciativa própria, alterar a cor e a forma da fachada, exceto se houver concordância unânime de todos os demais condôminos para tanto (cf. Lei nº 4.591/64, art. 10, § 2º).
Convenhamos, há um sentido nisso, afinal, se cada condômino entender por bem alterar a parte da fachada correspondente à sua unidade condominial, de acordo com a sua preferência pessoal, a harmonia, a arquitetura e as características originais estariam irremediavelmente comprometidas, com a consequente desvalorização da propriedade com um todo.
Aliás, o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar esse tipo de questão, manifestou o entendimento segundo o qual “a mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada do condomínio, passível de desfazimento, por ofensa aos artigos 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964” (cf. STJ; REsp. nº 1483733/RJ; Terceira Turma, Ministro Ricardo Villas Boas Cueva; j. 25/08/15).
Impõe-se ressaltar, contudo, que tanto a doutrina quanto a jurisprudência vêm atenuando os rigores da lei nesse tipo de questão. Mais especificamente, as alterações de pequena monta ou, então, as alterações harmônicas e uniformes, que não afrontam o padrão estético, tampouco influem no conjunto arquitetônico do edifício, têm sido toleradas pelos nossos tribunais. Nesse sentido, essa corte superior, ao analisar caso envolvendo esse tipo de questão, manifestou o entendimento segundo o qual é permitida a realização de obra em unidade autônoma pelo respectivo proprietário, em consonância às faculdades que emergem de seu direito subjetivo e desde que não comprometa a utilização das partes comuns e a segurança da edificação, e nem altere a forma e as cores da fachada, das partes e das esquadrias externas. Assim, para essa corte, as alterações contestadas pelo condomínio no caso concreto, ou seja, o envidraçamento de uma varanda e a colocação de um telhado na cobertura, ocorreram no interior da respectiva unidade condominial, de modo a não prejudicar a estética do edifício. Não houve, sob a ótica desta corte superior, questionamento quanto à segurança, tampouco violação da legislação pertinente, vez que as alterações contestadas pelo condomínio foram praticamente imperceptíveis no conjunto da fachada do condomínio (cf. STJ, Agravo em Recurso Especial nº 1323635 ES (2018/0168905-9); Rel. Min. Lázaro Guimarães; DJ 03/08/18).
Depreende-se, assim, que o condômino não pode, por si só e sem a unanimidade dos demais condôminos, alterar a fachada correspondente à sua unidade condominial, vez que a legislação pertinente impõe o respectivo dever de manutenção e conservação, de acordo com as características originais, de modo que, em caso de desobediência, o infrator será compelido judicialmente a desfazer a obra irregular e restabelecer aquilo que porventura tiver sido ilicitamente alterado.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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