Quando se fala em leilão de imóveis, muita gente pensa imediatamente em dívidas, processos judiciais ou perda de patrimônio. A associação é deveras compreensível, mas é preciso ter em mente que o leilão também pode decorrer de uma escolha do proprietário, interessado em encontrar compradores por meio de uma disputa organizada de lances.
É o chamado leilão privado ou voluntário. Dependendo das características do imóvel, das condições oferecidas e do público alcançado, ele pode ser uma alternativa interessante à venda convencional.
Isso não significa, porém, que seja adequado para qualquer situação. Antes de contratar o serviço, o proprietário precisa compreender como a operação funciona, quais são os custos envolvidos e quais compromissos estará assumindo.
O que é o leilão privado?
Trata-se de uma modalidade de venda em que o proprietário, por sua iniciativa, oferece o imóvel à disputa de lances, por intermédio de leiloeiro público oficial e conforme condições previamente divulgadas.
A expressão “privado” diz respeito à iniciativa voluntária do proprietário. A divulgação e a participação dos interessados podem ser públicas, inclusive pela internet.
Também é importante distinguir essa modalidade da venda direta. Nesta, o proprietário recebe e negocia propostas, sem necessariamente existir uma disputa de lances. Embora possam ser oferecidas pela mesma plataforma, são formas diferentes de conduzir a negociação.
O leilão voluntário não possui legislação específica. Em vez disso, encontra suporte nas regras do Código Civil sobre negócios jurídicos, contratos e compra e venda, bem como na legislação que regula a atividade dos leiloeiros, especialmente o Decreto nº 21.981/1932, com suas alterações. Além disso, impõe-se destacar que ele não se confunde com a venda de bens penhorados em processos judiciais, tampouco com os leilões destinados à execução de garantias.
Como funciona a venda?
O primeiro passo é examinar a documentação e a situação do imóvel: quem figura como proprietário, quais são os ônus e restrições existentes, se há débitos e se o bem está ocupado. Também é necessário realizar uma avaliação fundamentada, compatível com o mercado.
Essa análise permite identificar pendências, avaliar sua solução e definir quais informações deverão ser apresentadas aos interessados. O leilão não elimina problemas documentais nem dispensa transparência sobre as condições do imóvel.
Em seguida, são ajustados os serviços do leiloeiro, sua remuneração, as despesas autorizadas, a publicidade e o prazo da contratação. Eventual exclusividade também deve ser examinada nessa etapa.
As condições da venda precisam estabelecer, entre outros pontos, o preço mínimo, a forma de pagamento, as exigências para participação, as comissões, a entrega da posse e as consequências da falta de pagamento pelo comprador.
Com as regras definidas, inicia-se a divulgação. Fotografias, informações documentais e visitas ajudam os interessados a avaliar a aquisição. Os lances podem ser recebidos presencialmente, pela internet ou em formato híbrido.
Ao final, o resultado será tratado conforme as condições previamente estabelecidas. Por isso, deve estar claro se o maior lance válido já permite concluir o negócio ou se ainda depende de aprovação expressa do proprietário.
A operação prossegue com o pagamento e a formalização da transmissão, observadas a escritura pública, quando exigida, e o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Quais são as vantagens?
Uma das principais vantagens é concentrar os interessados em um período determinado. Em vez de manter negociações dispersas, o proprietário organiza a apresentação do imóvel e o recebimento de lances segundo um calendário.
A competição entre compradores também pode favorecer o preço, desde que exista procura efetiva. Uma campanha de divulgação bem direcionada amplia a possibilidade de alcançar pessoas interessadas naquele tipo de imóvel.
Outra vantagem é a definição antecipada das condições. Preço mínimo, pagamento e entrega da posse são apresentados aos participantes, o que pode reduzir discussões posteriores sobre esses pontos.
Para quem pretende reorganizar o patrimônio, vender um imóvel sem utilização ou concentrar esforços de comercialização, esse procedimento pode ser útil.
E quais são as desvantagens?
A primeira é a ausência de garantia de venda. O leilão organiza a oferta, mas não cria demanda por si só. Um imóvel com pouca procura, preço incompatível com o mercado ou dificuldades documentais pode continuar sem comprador.
Também é preciso considerar o resultado líquido. Publicidade, comissões, tributos e outras despesas podem reduzir o valor que efetivamente ficará com o proprietário.
Além disso, parte dos participantes pode procurar oportunidades com desconto expressivo. A existência de vários interessados não assegura que os lances alcançarão a expectativa do vendedor.
Condições de pagamento muito restritivas podem afastar compradores que dependem de financiamento. Já uma contratação com exclusividade prolongada ou custos elevados de encerramento pode dificultar o aproveitamento de outras oportunidades.
Quais cautelas o proprietário deve tomar?
A primeira é verificar a habilitação do leiloeiro e identificar os responsáveis por cada serviço. Quando houver plataforma, imobiliária ou outros intermediários, o contrato deve esclarecer suas funções e remunerações.
O preço mínimo merece atenção especial. Ele deve ser definido por escrito, assim como qualquer possibilidade de redução. O proprietário precisa saber exatamente quais condições autorizam a venda e quais exigem uma nova manifestação sua.
Também é indispensável conferir comissões e despesas: quem paga, quanto paga, quando a cobrança ocorre e o que será devido se o imóvel não for vendido, se o leilão for cancelado ou se o comprador deixar de pagar.
Outro cuidado envolve os poderes concedidos. Autorizar anúncios e receber propostas é diferente de permitir a aceitação definitiva de um lance, a assinatura de um compromisso de compra e venda ou o recebimento do preço com quitação.
Se houver procurador, os poderes e os limites da procuração devem ser compatíveis com a operação pretendida.
O proprietário deve revisar tanto o contrato do serviço quanto as condições divulgadas aos compradores. Informações sobre ocupação, débitos, regularidade documental, pagamento e entrega das chaves precisam ser claras e coerentes.
Por fim, é necessário planejar a conclusão: como o preço será recebido, quais garantias serão exigidas, quando ocorrerá a formalização e em que momento a posse será entregue. A identificação de um lance vencedor não encerra todos os riscos da operação.
Quando essa alternativa faz sentido?
O leilão privado pode ser uma boa opção quando existe público comprador, o imóvel é apresentado com transparência, a divulgação é adequada e as condições econômicas são compatíveis com o mercado.
Sua conveniência deve ser avaliada pelo resultado líquido esperado, pelo prazo provável e pelas obrigações assumidas pelo proprietário.
Antes de autorizar a operação, uma pergunta precisa estar claramente respondida: o profissional está sendo contratado apenas para buscar interessados ou também poderá concluir a venda?
A resposta, registrada nos documentos da contratação, ajuda a evitar que uma alternativa de comercialização se transforme em um compromisso diferente daquele que o proprietário pretendia assumir.
José Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL