Eis aí duas questões recorrentes envolvendo o condomínio residencial: o exercício de atividade comercial e a prestação de serviços na unidade condominial.
Imagine uma condômina de um edifício residencial qualquer que resolve, por exemplo, com habitualidade, realizar operações de compra e venda de bens — desde bugigangas até móveis e utensílios domésticos — em sua respectiva unidade condominial, por meio de marketplaces, tais como o Mercado Livre e a OLX, ou, então, por meio de uma loja virtual própria, mediante a utilização de plataformas de e-commerce, tais como o Shopify ou o WooCommerce.
Mas, afinal, isso é possível? Bem, a esse respeito, a legislação pertinente é clara ao dispor que é dever do condômino dar à parte que lhe cabe a mesma destinação do condomínio. Assim, se o condomínio é residencial, a respectiva unidade condominial também deve, em princípio, ser utilizada para essa mesma finalidade. Além disso, de acordo com a legislação que rege essa matéria, é dever do condômino não usar a sua unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos ou aos bons costumes (cf. CC, art. 1.336, IV).
Impõe-se ressaltar, contudo, que os estudiosos do Direito e os nossos tribunais são flexíveis e tolerantes quanto à interpretação da legislação relativa a esse assunto. Em outras palavras, para eles é perfeitamente admissível o exercício de atividade empresarial no âmbito do condomínio residencial, desde que essa atividade não envolva risco, não perturbe a tranquilidade dos demais condôminos e nem sobrecarregue ou onere o condomínio.
Assim, em relação ao mencionado exemplo, não haverá problema algum quanto à exploração de um e-commerce pela mencionada condômina, desde que esse tipo de atividade não ponha em risco e não cause transtornos aos demais condôminos, tampouco perturbe a rotina, onere ou sobrecarregue o condomínio. Nessa toada, não são permitidas, por exemplo, a armazenagem de bens e mercadorias em áreas comuns, a utilização de empregados do condomínio para descarregar, para carregar ou mesmo para movimentar bens e mercadorias nas respectivas dependências.
Já a prestação de serviços pelo condômino no âmbito condominial não difere muito disso. Imagine, por exemplo, uma condômina — tão bela e elegante quanto a icônica atriz francesa Catherine Deneuve — que por amor ao magistério resolva, no conforto do respectivo lar, ministrar agradáveis e produtivas aulas de francês para jovens alunos. Imagine, também, que outra condômina, mais especificamente uma simpática senhora de meia idade, resolva, de igual modo, lavar e passar roupas para a vizinhança, com a finalidade de complementar a sua parca aposentadoria. Ou ainda, imagine uma outra condômina, mais especificamente uma jovem e sexy mulher — cuja fogosidade e volúpia deixaria qualquer atriz da produtora de vídeos Brasileirinhas em profundo estado depressivo — resolva exercer a profissão mais antiga do mundo e prestar em sua alcova, digo, no seu quarto, serviços de ordem sexual para alegrinhos senhores de fino trato . E tudo isso em um condomínio cuja convenção — grafada em negrito e em letras garrafais — é taxativa sobre a respectiva finalidade residencial.
No que concerne à lindíssima e encantadora professora de francês, não há nenhum empecilho para que ela, envolta pela clássica fragrância Channel nº 5, ministre suas aulinhas particulares para um punhado de deslumbrados alunos. Aliás, de um modo geral, o mesmo entendimento se aplica às atividades executadas em home office, onde algumas empresas, mediante o fornecimento de equipamento adequado — tais como computadores, acesso à internet, mobiliário ergonômico etc. — permitem e estimulam os respectivos empregados a trabalhar no âmbito do lar, durante determinados períodos, com a finalidade de diminuir custos, otimizar o desempenho profissional e humanizar as relações de trabalho. E a razão dessa tolerância no âmbito do condomínio residencial, mesmo que haja proibição expressa nesse sentido na respectiva convenção, é muito simples: as atividades dessa natureza não têm o condão de perturbar o sossego, colocar em risco, sobrecarregar ou onerar o condomínio.
A 36ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, ao apreciar recentemente recurso de apelação envolvendo um condômino, isto é, um diretor de séries televisivas e de filmes publicitários, que pretendia a utilizar a sua unidade autônoma, bem como as respectivas áreas comuns, para a realização de filmagens da badalada série televisiva brasileira “O Negócio”, da HBO, foi firme ao coibir tal pretensão, corroborando o entendimento adotado na respectiva sentença de primeiro grau, de que a atividade em questão, além de configurar uso diverso do residencial, causa impacto significativo no uso das áreas comuns em razão da circulação de um número elevado de pessoas e de equipamentos. (cf. TJ-SP; Ap. Cível nº 1036708-62.8.26.0100; Rel. Des. Pedro Baccarat; j. 09/09/19).
Já a 9ª Câmara de Direito Privado desse mesmo tribunal, contudo, ao analisar recurso de apelação envolvendo situação análoga, em que um casal de escritores estabeleceu na respectiva unidade residencial uma empresa do ramo editorial, manifestou o entendimento de que um empreendimento nesses moldes não altera a destinação residencial da unidade, tampouco onera o condomínio. Segundo o relator desse julgado, “É ela a residência do casal; casal que, a exemplo de milhentos outros, traz serviço para casa e o executa em silencioso computador doméstico. Não há na casa dos agravados máquinas gráficas (além disso, vizinho algum se queixou de ruídos, de movimentação de pessoas, algum inconveniente. Pelo contrário, asseguram que não há tais transtornos). ” (cf. TJ-SP; Ap. nº 994.03.022682-7; Rel. Des. Antônio Vilenilson; j. 31/08/10).
A esse respeito, oportuno se faz ressaltar as esclarecedoras ponderações do ilustre professor Francisco Loureiro: “Deve o condômino respeitar a destinação de sua unidade autônoma, não podendo usá-la para fins comerciais ou empresariais, se previsto o fim residencial, nem vice-versa. Tolera-se, porém, o uso misto, ainda que vedado pela convenção, desde que os valores tutelados pelo legislador — sossego, segurança, salubridade — não sejam atingidos nem os equipamentos comuns — elevadores, portaria, água — sobrecarregados. São os casos de alguns professores que ministram aulas particulares, ou de advogados que recebem poucos clientes ou costureiras que fazem algumas provas de roupas, ou prestadores de serviço em geral que usam a unidade para desenvolver suas atividades…” (cf. Código Civil Comentado, coord. Min. Cezar Peluso, Ed. Manole, SP, 2007, pág. 1195).
Em relação ao exemplo envolvendo a lavagem de roupas para terceiros dentro da unidade condominial a situação é bem diferente. Aliás, isso não é permitido no âmbito de um condomínio residencial, tampouco é passível de ser tolerado, vez que tal atividade, além de interferir no cotidiano condominial em razão do fluxo excessivo de clientes e peças de vestuário nas áreas comuns, onera a portaria e, consequentemente, o condomínio como um todo, principalmente naqueles casos em que não há sistema individualizado de aferição do consumo de água.
Mais delicada ainda é situação da jovem cortesã. Ainda que essa moça seja um poço de delicadeza e candura, e os clientes dela sejam extremamente silenciosos e discretos, mesmo assim a atividade por ela executada — entretenimento adulto de natureza sexual —, é incompatível com a finalidade residencial do condomínio. E a razão é bem simples: tal atividade, por mais discreta que seja ou possa ser, afronta — pela própria natureza — a moral e os bons costumes, bem como a própria essência residencial do condomínio. Ainda que as pautas atuais procurem, de certa forma, liberalizar e nivelar essa atividade como algo comum ou até mesmo natural para os corações e mentes mais abertos e esclarecidos, ainda assim o exercício dela é incompatível no âmbito de um condomínio exclusivamente residencial.
Enfim, é possível afirmar, de um modo geral, que deve prevalecer, qualquer que seja a hipótese, a finalidade do condomínio estabelecida na respectiva convenção. Vale dizer que se o condomínio é residencial, as respectivas unidades deverão ser utilizadas para a residência de seus ocupantes. Não se trata, contudo, de uma regra absoluta. E isso porque, independentemente da natureza residencial do condomínio ou, então, mesmo que a respectiva convenção condominial contenha comando expresso e restritivo nesse sentido, algumas atividades de cunho empresarial ou profissional, tais como aquelas indicadas nos exemplos anteriormente mencionados, por não perturbarem a ordem e o sossego, por não afrontarem a moralidade, por não exporem os moradores a riscos ou condições insalubres, e por não onerarem ou sobrecarregarem o próprio condomínio, são toleradas e permitidas por nossos tribunais.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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