Uma das dúvidas frequentes para quem aluga imóveis destinados aos agentes de uma empresa — tais como sócios, diretores, executivos, empregados de empresas etc. —, consiste justamente na caracterização do tipo dessa locação: residencial ou não residencial?
E a resposta para essa dúvida está na própria legislação que regula a locação de imóveis urbanos, isto é, a Lei nº 8.245/91.
Segundo o artigo 55 da mencionada lei:
“Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locador for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seis titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.”
Trata-se, na realidade, de uma ficção legal por meio da qual toda locação ajustada por uma pessoa jurídica, ainda que sem fins lucrativos, para ser utilizada pelos respectivos titulares, pelos seus sócios, pelos seus diretores, pelos seus empregados etc., é considerada não residencial.
Apesar de ser considerada não residencial, esse tipo de locação não confere ao locatário o direito à ação renovatória delineada na Lei de Locações de Imóveis Urbanos (cf. artigos 51, 71 e demais pertinentes), vez que não há, nessa hipótese, fundo de comércio a ser protegido.
Dessa forma, ao término do prazo ajustado, a locação cessará de pleno direito, sendo desnecessário, para tanto, aviso ou notificação.
É importante ressaltar que se o locatário, ao término do prazo contratual, permanecer no imóvel por mais de trinta dias, sem qualquer tipo de oposição — seja em razão da inércia, da tolerância ou da concordância do locador —, a locação passará a ser considerada, automaticamente, por prazo indeterminado.
Nessa circunstância, caso o locador queira desfazer a locação, deverá ele, para tanto, denunciar tal intenção ao locatário, por escrito, com trinta dias de antecedência.
Aliás, é que dispõe o artigo 57 da mencionada lei, a saber:
“Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para desocupação.”
Enfim, a locação ajustada para a moradia de sócios, diretores, empregados ou quaisquer agentes da pessoa jurídica, é regulada e tratada pela legislação pertinente como não residenciais, de modo que, ao término do prazo contratualmente ajustado, poderá ser denunciada imotivadamente pelo locador, sem que caiba, nessas circunstâncias, oposição por parte do respectivo locatário.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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