Eis aí uma questão importante para a realização uma operação imobiliária envolvendo um bem imóvel em condomínio: os débitos condominiais!
E a razão disso é muito simples, já que é o próprio imóvel, de acordo com a legislação pertinente, que responde pelos respectivos débitos condominiais. Trata-se, mais especificamente, de uma obrigação “propter rem”, isto é, “própria da coisa”, pois é o próprio imóvel que responde por esse tipo de obrigação, qualquer que seja o seu titular.
Assim, nessa toada, o artigo 1.345 do Código Civil determina que:
“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Impõe-se ressaltar, também, que a Lei nº 4.591/64 — que dispõe, dentre outras coisas, sobre o condomínio em edificações — condiciona a realização de operações imobiliárias envolvendo bem em condomínio à respectiva prova de inexistência de débitos condominiais.
Segundo o parágrafo único do artigo 4º da mencionada lei:
“Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.
Parágrafo único – A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.”
Verifica-se, assim, pela simples leitura do parágrafo único do mencionado dispositivo legal, que a prova de inexistência de débitos condominiais é um requisito fundamental para a realização de uma operação imobiliária envolvendo bem imóvel em condomínio.
Esse tipo de prova se faz por meio de uma declaração ou de uma certidão fornecida pelo próprio síndico do condomínio.
A esse respeito, necessário se faz ressaltar que somente o síndico do condomínio tem legitimidade para a emissão desse tipo de documento, sendo imprestáveis, para a finalidade contida no mencionado parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64, as declarações ou as certidões emitidas por administradoras desprovidas de poderes específicos para tanto, por subsíndicos ou mesmo por conselhos condominiais.
Enfim, a prova de inexistência de débitos condominiais, além de ser um requisito necessário para a realização de operação imobiliária envolvendo bem imóvel em condomínio, é também, fundamental para conferir segurança jurídica ao respectivo negócio que se pretende realizar.
José Ricardo Armentano / Advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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