A falta de pagamento de aluguéis nas locações comercias e o covid-19

Eis aí uma situação extremamente delicada e preocupante para locadores e locatários: empresários com as respectivas atividades em franco declínio, ou até mesmo paralisadas, por conta da quarentena imposta em razão do covid-19, e, consequentemente, sem condições financeiras adequadas para honrar os respectivos compromissos locatícios.

Como agir em uma situação dessas? Romper a locação e entregar o imóvel ao locador? Simplesmente deixar de pagar os aluguéis?

Mas não é só isso! E a mora do locatário devedor em face daquilo que dispõe a legislação ordinária, mais especificamente o artigo 394 do Código Civil. Segundo esse dispositivo legal:

“Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.”

Além disso, como ficam os efeitos da mora ante ao disposto nos artigos 389 e 395 do mencionado diploma legal? De acordo com os aludidos dispositivos
legais:

“Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

(…)

“Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”

Trata-se, mesmo, de uma situação inusitada e extremamente grave, já que o próprio Poder Judiciário não vem decidindo de maneira uniforme as questões que lhe são submetidas a respeito desse assunto.

Inicialmente, impõe-se ressaltar que essas questões, por mais delicadas que possam ser, não constituem motivo para o respectivo rompimento contratual, tampouco para a retomada do imóvel locado pelo locador ante a falta de pagamento dos aluguéis correspondentes.

É evidente, diante do delicado cenário existente, o locatário, não consegue cumprir suas obrigações locatícias por motivos alheios à sua vontade. Conforme já  salientados, vários estabelecimentos estão com as respectivas atividades paralisadas e sem capacidade de auferir recursos financeiros para manter as respectivas atividades empresariais. Não se trata, portanto, de um problema individual e isolado, mas geral, que a tudo e a todos afeta.

Nessas circunstâncias, não há que se falar em rompimento contratual motivado pela inércia do locatário quanto ao pagamento dos respectivos aluguéis, tampouco em efeitos da mora, por conta daquilo que dispõe o artigo 396 do Código Civil, a saber:

“Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.”

Ou seja, o locatário, enquanto não puder realizar as respectivas atividades empresariais por conta da quarentena decretada em razão da pandemia do covid-19, não estará sujeito aos efeitos da mora. Vale dizer que não estará sujeito ao pagamento de multas, tampouco se sujeitará ao pagamento de juros moratórios, vez que a retomada das respectivas atividades empresariais não depende exclusivamente dele.

É importante ressaltar, contudo, que a situação em questão, por mais grave e delicada que possa ser, não constitui motivo ensejador da extinção da respectiva obrigação de pagar, mesmo porque o locatário, embora incapacitado momentaneamente de honrar os respectivos aluguéis, usufruiu e vem usufruindo regularmente do imóvel locado. Vale dizer que a pandemia do covid-19 não é e jamais será, por si só, motivo para que essa obrigação de pagar seja perdoada ou pura e simplesmente extinta. Impõe-se ressaltar, também, que na outra ponta da relação locatícia está o locador, que além de ter cumprido regularmente a sua obrigação ao ceder o imóvel locado, está, de igual modo, sofrendo com a ausência de pagamento do aluguel correspondente, por conta da pandemia.

E o que fazer, então?

Não resta dúvida que a melhor opção será a negociação, mediante transação, na forma do artigo 840 do Código Civil, de um ajuste para o pagamento desses aluguéis. Segundo esse dispositivo legal:

‘Art. 840. É lícito aos interessados prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas.’

Vale dizer que por meio de uma transação previamente ajustada entre as partes é possível estipular a suspensão ou a prorrogação dos pagamentos, ou até mesmo um pagamento mínimo a título de locação enquanto perdurarem às restrições decorrentes dessa pandemia, e o ajuste de parcelamento oportuno para a liquidação do respectivo saldo.

Enfim, é possível concluir, diante desse cenário, que o locador não poderá romper a locação, tampouco poderá exigir do locatário os efeitos da mora se esse devedor demonstrar, inequivocamente, a impossibilidade de pagamento em decorrência dos efeitos da pandemia. Nessas circunstâncias, a obrigação de pagar estará suspensa e não serão passíveis de aplicação juros de mora e multas contratuais enquanto o cenário adverso da pandemia perdurar.

Isso não quer dizer, contudo, que os aluguéis que deixaram de ser pagos serão, por conta dessa situação, perdoados ou considerados liquidados. Longe disso! A obrigação de pagar os aluguéis permanece intacta e deverá, oportunamente, ser devidamente liquidada pelo locatário, porém, sem encargos moratórios.

Por tais motivos, fundamental se faz a negociação, desde já, entre locador e locatário, para o reequilíbrio da relação contratual e até mesmo como forma de demonstração da boa-fé daquele que se viu impossibilitado de honrar suas obrigações, evitando-se, assim, transtornos futuros decorrentes de litígios perante um Poder Judiciário sem entendimento uniforme a respeito dessa matéria e que fatalmente estará abarrotado de casos dessa natureza.

José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL