A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no final do ano de 2020, apreciou uma interessante questão na qual um lojista de um shopping — situado na moderna e cosmopolita cidade de Brasília, no Distrito Federal —, descontente com a metodologia prevista no respectivo contrato de locação, resolveu pleitear judicialmente a revisão do valor locatício, contudo, mediante a utilização de método comparativo de dados provenientes do mercado, que leva em conta a situação de imóveis semelhantes, com a mesma localização, com a mesma área e situados no mesmo empreendimento.
A justificativa para que a metodologia contratualmente ajustada para a fixação de um novo valor locatício fosse sumariamente olvidada, e para que, em seu lugar, fosse adotado um método comparativo com o mercado, foi alicerçada em três argumentos: necessidade de ajustamento do valor locatício de forma compatível com o mercado; necessidade de manutenção equilíbrio econômico do respectivo contrato; e vedação ao enriquecimento sem causa.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que analisou essa questão em segundo grau de jurisdição (cf. 0029644-91.2015.8.07.0001), houve por bem acolher essa tese, entendendo que tais justificativas eram relevantes e, inclusive, suficientes para o afastamento da disposição contida no artigo 54 da Lei das Locações de Imóveis Urbanos, que determina, em casos dessa natureza, o prevalecimento das condições contratuais prévia e livremente pactuadas entre as partes (cf. Lei nº 8.245/91, art. 54).
Embora tenha sido acolhida em segunda instância pelo mencionado tribunal, a pretensão de revisão de valores locatícios em conformidade com o mercado foi rejeitada pela 4ª câmara do Superior Tribunal de Justiça, que houve por bem adotar, para a solução do caso, entendimento diverso.
O ilustre Ministro Luis Felipe Salomão, ao analisar esse caso, ponderou que a decisão proferida pelo mencionado tribunal de justiça, em segundo grau de jurisdição, não está em consonância com a jurisprudência que vem sendo consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça a respeito dessa matéria (cf. EDcl no AgInt no AREsp 1.149.602/DF;
Rel. Min. Luis Felipe Salomão; 4ª Turma; j. 27/11/18).
Segundo o ilustre ministro:
“A cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, mormente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deve prevalecer. Precedentes.” (cf. STJ; AjInt no Agravo em Recurso Especial nº 1.611.717/DF; 4ª Turma; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; j. 24/11/20).
Assim, sob a óptica do Superior Tribunal de Justiça, as demandas dessa natureza devem ser analisadas na forma do artigo 54 da lei do Inquilinato, o qual dispõe expressamente que nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center devem prevalecer as condições livremente pactuadas nos respectivos contratos de locação (cf. Lei nº 8.245/91, art. 54), de modo que as disposições contratuais prévia e livremente pactuadas entre as partes, para a configuração de valores locatícios, não podem e tampouco devem ser desprezadas unicamente em razão das variações de mercado.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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“DA UTILIZAÇÃO DE DCTFS COMO MEIO DE PROVA DE INATIVIDADE DE PESSOA JURÍDICA”
