Dispõem os arts. 35 e 36 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato):
“Art. 35. – Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”
Já o Código Civil Brasileiro, em seu art. 96, dispõe o seguinte:
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
- 1° São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
- 2° São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
- 3° São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”
Então, em brevíssima síntese, tem-se, a partir da associação dos dois textos legais acima, que as benfeitorias necessárias, por se tratarem de obras que visam a conservação do imóvel bem como evitar a sua deterioração, garantem ao inquilino o direito de ser indenizado pelos gastos tidos mesmo que não tenha havido autorização do locador.
Por outro lado, deve ser observado se no contrato de locação existe ou não a cláusula de renúncia ou exclusão de benfeitoria por parte do locatário, na qual o locatário renuncia seu direito de indenização pelas benfeitorias. Havendo dispositivo neste sentido, o locatário não terá direito de indenização pela benfeitoria. A legalidade deste tipo de cláusula se encontra expressa na súmula 355 do STJ: “Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
Caso não exista qualquer cláusula de renúncia de direitos sobre as benfeitorias realizadas pelo locatário, mesmo que não seja autorizada, deverá o inquilino ser indenizado pelas benfeitorias necessárias realizadas.
Da mesma forma que as benfeitorias necessárias, o direito de indenização e retenção sobre as benfeitorias úteis fica condicionado à existência ou não de cláusula de renúncia nos contratos de locação. Entretanto, por se tratarem de obras que simplesmente facilitam ou aumentam o valor do imóvel, não tendo, portanto, aquela urgência e prioridade como nas benfeitorias necessárias, as benfeitorias úteis deverão ser autorizadas pelo locador para que o locatário passe a ter direito de indenização. Caso sejam realizadas sem a devida autorização do locador, mesmo que inexista cláusula de renúncia no contrato de locação, o locatário deixará de ter direito de indenização e retenção sobre as benfeitorias úteis realizadas.
Já as benfeitorias voluptuárias, conforme disposto no artigo 36 da Lei do Inquilinato, não serão indenizáveis. Contudo, apesar da lei não conferir o direito de indenização ao locatário, esta lhe facultou o direito de retirada das benfeitorias voluptuárias por ele introduzidas no imóvel locado desde que sua retirada não cause prejuízos ao prédio locado.
EDUARDO MARTIM DO NASCIMENTO / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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