Nessa última quarta-feira (27/05/20), foi noticiado o despejo de locatários de um condomínio situado na cidade praiana de Guarujá-SP, por conduta antissocial.
Segundo consta no respectivo processo (1003154-24.2020.8.26.0223), os mencionados locatários, além de perturbarem o sossego dos demais condôminos com barulho excessivo e em horários inconvenientes, insistiam,
mesmo havendo proibição expressa do condomínio e imposição de diversas multas, na utilização das áreas comuns do condomínio, desativadas por conta do covid-19.
Em razão disso, o locador, temeroso com as consequências dessa conduta temerária e reprovável de seus locatários, que poderiam, inclusive, recair sobre os seus ombros, houve por bem buscar auxílio perante o Poder Judiciário, para romper a locação e obter medida de urgência para desocupação do imóvel locado.
O magistrado que analisou a causa, sensível à situação do autor e dos demais condôminos, principalmente em razão do risco a que eles estavam sendo submetidos, houve por bem atender os anseios do locador, com a consequente concessão da medida judicial por ele pleiteada.
Trata-se, à evidência, de um caso excepcional, envolvendo uma relação locatícia. Mas… e se o caso envolvesse condôminos em vez de locatários?
Bem, o mesmo raciocínio se aplica, “mutatis mutandis”, no âmbito das relações condominiais.
É bem verdade que os condôminos, por força da legislação pertinente, têm o direito de usar e fruir da propriedade condominial, tanto em relação às respectivas unidades quanto às áreas comuns, do jeito que melhor lhes convir, porém, desde que em obediência ao regulamento interno e às regras condominiais — mesmo aquelas instituídas em caráter transitório e emergencial por força do covid-19 —, e desde que não coloquem em risco os demais condôminos.
Aliás, o artigo 1.336 do Código Civil é claro nesse sentido:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.”
Nessa toada, se o condômino ultrapassa os limites da razoabilidade e coloca em risco a saúde e o sossego dos demais, é considerado antissocial e passa a se sujeitar, consequentemente, aos rigores da legislação pertinente. Segundo o artigo 1.337 do Código Civil:
“Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente
com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três
quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por reiterado
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”
Assim, verificados, na espécie: o desvirtuamento da função social da propriedade — garantida, aliás, pela própria Constituição Federal, por meio de seu artigo 5º, inciso XXIII —; o prejuízo ao sossego, à saúde e à segurança, bem como a incompatibilidade de convivência com os demais condôminos (CC, art. 1.336, IV); a ineficácia das reiteradas advertências e multas pecuniárias; e o abuso de direito (CC, artigos 187 e 1.228, §2º); é perfeitamente justificável, em época de pandemia, a expulsão do condômino considerado antissocial.
Por fim, necessário se faz ressaltar que tal medida, embora necessária, mas mesmo assim extrema e radical, deverá necessariamente estar amparada por prévia decisão assemblear, fundamentada na parte final do mencionado parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil, de molde a autorizar a correspondente medida judicial para tal finalidade.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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