O artigo 723 do Código Civil e o seu respectivo parágrafo único atribuem ao corretor de imóveis o dever de executar a mediação com diligência e prudência, bem como prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio. Tratam-se deveres que decorrem da boa-fé objetiva (lealdade e transparência), fundamentais em negócios dessa natureza, bem como inerentes à própria atividade técnica (corretagem) por ele realizada e regulada por lei (cf. Lei 6.530/78 e Código Civil).
Assim, cabe ao corretor não apenas informar tudo o que sabe sobre o negócio, mas, também, verificar a situação do bem e os respectivos aspectos que conferem regularidade a ele, sob pena de ser responsabilizado por negligência ou má-fé.
A esse respeito, a 20ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do Tribunal de Justiça de SP, ao analisar interessante caso envolvendo operação imobiliária na qual a corretora de imóveis omitiu informações relevantes e substancias a respeito de dívidas existentes em relação ao respectivo bem imóvel transacionado, pronunciou-se da seguinte forma:
“Era obrigação da ré [corretora de imóveis] não só a ciência da efetiva condição do imóvel, como a cientificação do comprador, se mostrando absolutamente temerário intermediar uma negociação às escuras, capaz até mesmo de fazer o comprador terminar sem o imóvel e o dinheiro empregado na negociação.
Os desdobramentos da negociação intermediada pela ré permitem concluir que o serviço não foi adequadamente prestado, justificando a devolução do valor pago pelo autor” (cf. TJ-SP; Apelação 0044803-39.2012.8.26.0005; Rel. Des. James Siano; j. 05/08/17).
Consequentemente, aquele que intermediou essa operação imobiliária foi responsabilizado e condenado a ressarcir todos os valores desembolsados pelo comprador para a liquidação da dívida omitida, com base no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
Vale dizer que não basta ao corretor apenas aproximar as partes interessadas e, tal qual um Pôncio Pilatos contemporâneo, lavar as mãos em relação a situação do bem imóvel que está sendo negociado! Ele tem de verificar, também, se o negócio é seguro e quais os riscos envolvidos, para poder informar os interessados a esse respeito.
Se assim não o fizer, omisso será, nas modalidades dolosa ou culposa, e será, por conta disso — como no caso mencionado a título ilustrativo —, ser responsabilizado pelo ressarcimento de todos os prejuízos decorrentes da sua omissão.
J. Ricardo de Almeida
Advogado no escritório Morad Advocacia Empresarial
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