Imagine uma situação, extremamente desagradável, em que o proprietário de um apartamento situado no pavimento imediatamente superior, apesar dos apelos do proprietário do apartamento situado no pavimento logo abaixo, nada faz para reparar uma infiltração ou um vazamento de água proveniente da tubulação de seu banheiro social.
Esse tipo de situação, infelizmente, é muito comum no âmbito dos condomínios edilícios.
Mas o que fazer, então, diante desse tipo de situação?
Em casos dessa natureza, a primeira questão a ser superada consiste justamente em saber se o problema é proveniente da tubulação de uso comum do prédio (por exemplo, da coluna de água do edifício), ou se é proveniente da tubulação de uso particular (isto é, da ramificação tubular responsável pela alimentação/escoamento das unidades particulares do condomínio), para, assim, poder identificar quem é o responsável pela respectiva reparação. E isso porque, de um modo genérico e simplista, é possível afirmar que os problemas decorrentes da tubulação de uso comum são de responsabilidade do condomínio, e os problemas decorrentes da tubulação de uso particular, por sua vez, são de responsabilidade do proprietário da respectiva unidade condominial em que se originaram.
Recomenda-se, inicialmente, caso o problema seja mesmo proveniente da tubulação de uso particular do imóvel superior, uma conversa cordial com o proprietário desse imóvel, tanto para cientificá-lo a respeito do problema, como, também, para solicitar-lhe, amigavelmente, os devidos e necessários reparos.
Caso essa conversa, até então cordial, seja infrutífera, o segundo passo consistirá na notificação — extrajudicial — do vizinho omisso, cientificando-o formalmente a respeito do problema e solicitando-lhe o cumprimento do respectivo dever de reparar. Tal iniciativa servirá, também, como meio de prova e prevenção de responsabilidades.
Se ainda assim o vizinho omisso permanecer inerte, não restará alternativa ao vizinho prejudicado senão buscar auxílio perante o Poder Judiciário, por meio de uma ação de dano infecto. Trata-se, na realidade, de um remédio jurídico fundado na legislação ordinária, mais especificamente no Código Civil, que tem por finalidade conter o mau uso ou o uso anormal da propriedade, que afronta a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos.
A esse respeito, dispõe o Código Civil que:
“Art. 1.277. O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as
interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam,
provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Art. 1.280. O proprietário ou possuidor tem o direito de exigir do dono do prédio
vizinho a demolição ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe
preste caução pelo dano iminente.”
Impõe-se ressaltar que esse remédio jurídico somente tem cabimento nas hipóteses em que o dano ainda está ocorrendo, ou seja, em situações atuais e contínuas, tal como o incessante vazamento anteriormente exemplificado.
Caso o dano tenha se consumado, ou seja, caso o proprietário do imóvel superior tenha sanado, ainda que tardiamente, o problema, mas não tenha reparado os prejuízos daí decorrentes, caberá ao prejudicado valer-se de uma ação de reparação de danos, fundamentada no artigo 186 do mencionado Código Civil, o qual dispõe expressamente que:
“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
Impõe-se ressaltar que a parte prejudicada poderá, inclusive, com base na legislação processual (cf. CPC; artigos 297, 300 e 301), pleitear, na própria ação de dano infecto, a providencial tutela de urgência, caso esteja ameaçada de sofrer danos irreparáveis, decorrentes, por exemplo, do desabamento de um forro de gesso abalado pelo vazamento contínuo proveniente do apartamento situado no pavimento imediatamente superior, capaz de causar lesões aos moradores do imóvel situado no pavimento inferior.
A tutela de urgência, em casos dessa natureza, poderá ser formulada para que seja concedida ordem judicial, determinado ao proprietário omisso providenciar imediatamente os reparos destinados a sanar os vazamentos ou infiltrações existentes, sob pena de sujeição, enquanto permanecer inerte, à uma multa diária, fixada judicialmente.
Impõe-se ressaltar, ainda, que dependendo das peculiaridades do respectivo caso concreto, a parte prejudicada, além do ressarcimento pelos respectivos danos e prejuízos materiais, poderá pleitear, também, reparação pelos danos morais por ela experimentados. A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar esse tipo de questão, manifestou-se nos seguintes termos:
“Indenização. Dano Moral. Condenação. Direito de Vizinhança. Danos em apartamento inferior provocados por infiltração em apartamento superior. Duração por longo tempo resultando constante e intenso sofrimento psicológico. Desídia de responsável em reparar a infiltração. 1 – Condena-se ao pagamento de indenização por dano moral o responsável por apartamento de que se origina infiltração não reparada por longo tempo por desídia, provocadora de constante e intenso sofrimento psicológico ao vizinho, configurando mais do que mero transtorno ou aborrecimento. 2 – Recurso Especial provido. (STJ; Recurso Especial nº 1.313.641 – RJ (2012/0032506-8) – Rel. Min. Sidnei Beneti – j. 26.06.2012).
Recomenda-se, assim, em casos dessa natureza, o prudente assessoramento de um profissional do Direito, não apenas para prover a devida orientação jurídica, destinada a resolver o problema, mas, também, para defender todos os interesses e direitos envolvidos nesse tipo de questão.
José Ricardo Armentano / Advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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