Quem disse que dois bicudos não se bicam?
Provavelmente o autor dessa pérola da sabedoria popular não conhece a máxima exotérica segundo a qual os iguais se atraem, tampouco o engenhoso sistema de moradia compartilhada denominado cohousing.
E quando se fala em atração de iguais sob o prisma da moradia, uma das coisas que vem à mente é justamente o cohousing, que nada mais é do que um sistema de moradia compartilhada e colaborativa, que tem como pedra fundamental a igualdade de afinidades e a comunhão de interesses. Segundo consta, esse modelo, consistente basicamente em um condomínio composto por um agrupamento de habitações em torno de um espaço comum, pensado e gerido pelo respectivo grupo de moradores, surgiu no norte europeu em meados do século passado, e, desde então, vem evoluindo em sua concepção e vem sendo disseminado mundo afora.
Nesse modelo de moradia, é o próprio grupo que planeja, constrói e promove a gestão das áreas privadas e das áreas comunitárias de acordo com as respectivas necessidades. Vale dizer que é o próprio grupo de moradores que planeja e define aquilo que será privado e aquilo que será compartilhado. Assim, de acordo com essa concepção, as áreas compartilhadas são planejadas e gerenciadas colaborativamente entre todos, com a intenção de promover e incentivar a interação, as afinidades, os vínculos afetivos e o auxílio mútuo entre os respectivos moradores.
Trata-se, à evidência, de um modelo de moradia direcionado, basicamente, para aqueles que têm os mesmos interesses e afinidades, e, também, para aqueles que têm vocação para o convívio compartilhado.
Oportuno se faz ressaltar que o cohousing, em razão dessas características e dos benefícios daí decorrentes, foi inicialmente idealizado para o público de idade madura. Mas, em razão das várias vantagens que essa modalidade de moradia apresenta, tais como a interação social, a divisão de despesas, dentre outras, passou a ser utilizado, também, para outros públicos, com interesses e afinidades comuns. Assim, nada impede que um grupo de trintões aficionados por spaghetti westerns, um grupo de feministas anarcoveganistas, um grupo de jovens intelectuais nudistas, ou, então, qualquer outro grupo de pessoas cuja afinidade de interesses seja compatível com o conceito de compartilhamento, venha a adotar essa modalidade de moradia.
De um modo bem simplista, é possível afirmar que a estrutura jurídica do cohousing é muito semelhante a um condomínio convencional ou até mesmo a uma associação de proprietários. Contudo, tanto o Código Civil quanto a lei que dispõe sobre o condomínio em edificações, ou até mesmo a legislação extravagante, somente se aplicam ao cohousing de forma subsidiária, já que essa modalidade de moradia compartilhada não está especificamente prevista em nosso ordenamento jurídico.
E é justamente por isso que é necessário o prévio ajuste de um contrato de moradia compartilhada entre os respectivos interessados. Trata-se, na realidade, de uma providência fundamental, não apenas para o sucesso desse tipo de negócio, mas, também, para conferir segurança jurídica e preservar tanto os interesses do grupo quanto os interesses individuais dos respectivos integrantes.
Conforme já salientado anteriormente, o sucesso desse modelo de moradia demanda afinidade e vocação para o convívio compartilhado, onde todos devem ter, basicamente, os mesmos interesses e as mesmas afinidades, de modo que tais particularidades devem ficar expressamente claras no respectivo contrato, já que dizem respeito à essência desse tipo de negócio. O contrato deve ser claro e inequívoco quanto ao respectivo objeto, ou seja, o cohousing, para que, em caso de conflito, a vontade e a motivação das partes, existentes por ocasião da respectiva celebração, sejam necessariamente preservadas e invariavelmente interpretadas dessa forma.
Outra particularidade dessa modalidade de moradia consiste justamente na ausência de síndicos, gerentes ou mesmo supervisores, já que todos, ao mesmo tempo, têm acesso e titularidade sobre o imóvel onde o cohousing está instituído. Daí a razão e a necessidade de serem ajustadas, por meio de um contrato de moradia compartilhada, regras claras de convivência, de segurança, de acesso de pessoas estranhas e de serviços domésticos, bem como condições de uso e de manutenção de áreas comuns, dentre outras.
No que concerne à essas regras de convivência, impõe-se destacar a impossibilidade de se estabelecer contratualmente disposições violadoras de direitos fundamentais ou de ordem pública, tais como, por exemplo, a proibição de acesso ao público LGBTQIA+ ou, então, a constituição de uma moradia compartilhada especificamente para skinheads simpatizantes do infame führer.
A esse respeito, oportuno se faz esclarecer que não há impedimento legal para o estabelecimento do cohousing dirigido para um público específico, pautado por interesses comuns, tais como uma moradia especialmente destinada para idosos. Nessa toada, é perfeitamente lícito instituir o cohousing com a restrição de moradia para pessoas com idade inferior a 60 anos, sem que isso configure qualquer tipo de discriminação. E a razão disso é bem simples: a moradia compartilhada, nesse caso, é idealizada e projetada especialmente para uma determinada finalidade, ou seja, um espaço específico adaptado às necessidades, às carências e aos interesses de pessoas idosas, de modo a privilegiar a interação pessoal e conferir segurança, dignidade e conforto especificamente para esse público. E é justamente por isso que não há, nesse caso, segregação, preconceito, tampouco violação da ordem pública.
Outra questão importantíssima em relação a esse assunto diz respeito às regras de sucessão, as quais, para a manutenção da essência do cohousing, devem ser detalhadamente estabelecidas no respectivo contrato. Mais especificamente, deve haver regramento expresso sobre aquilo que deverá ser observado em caso de morte do respectivo titular. Trata-se, aliás, de uma cautela de fácil compreensão. Basta imaginar, por exemplo, uma moradia compartilhada, idealizada especificamente para idosos, cujos herdeiros, todos jovens, não possuem vocação, tampouco vontade para a observância das regras de convivência estabelecida para esse tipo de moradia. Não é difícil antever o quão difícil será a convivência de idosos com um grupo rebelde e alegre de jovens moradores berrando em uníssono e a plenos pulmões, às três da manhã, “hey ho let’s go”! É fundamental, portanto, na hipótese de sucessão, a prévia estipulação de regramento expresso sobre a obrigatoriedade da respectiva venda ou locação a um terceiro compatível com as finalidades de uma moradia compartilhada.
Conclui-se, assim, que se trata de uma modalidade de moradia extremamente vantajosa para quem tem vocação para a interação social e para a convivência em grupo, sem abrir mão, contudo, do conforto e da respectiva privacidade. Por ser desprovida de tratamento específico em nosso ordenamento jurídico, necessita ser resguardada contratualmente por meio de um contrato de moradia compartilhada, mediante o estabelecimento de regramento claro e adequado, inclusive de convivência e sucessão, de molde a conferir segurança jurídica e a evitar transtornos e questionamentos futuros dessa natureza para os respectivos moradores.
José Ricardo Armentano / advogado na MORAD ADVOCACIA EMPRESARIAL
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